按揭攻略:細價樓暢旺 換樓好時機?

5-8-2014

細價由2009年起一直跑贏大市,小單位與大單位之間的差幅收窄,不少意見認為,細價樓領先,與官方措施有關。反過來想一下,措施是人為的,當局又表明樓市轉向時會收回有關措施,現時又是不是細樓換大樓的好時機?

根據差餉物業估價署數字,2014年5月,代表細單位的A類住宅(40平方米以下)樓價指數,較2009年上157.1%;大幅拋離E類住宅(160平方米以上)單位同期72.9%的升幅;也跑贏整體住宅樓價135.4%的升幅。

表面看來,小單位與大單位的樓價差幅收窄,換樓應該較前容易。其次,萬一日後中、大型單位升幅「追落後」,現時換樓便大有機會坐享資產升值。的確,如果現時細價樓升幅較高有部份原因出現官方措施,當措施撤銷時,大、小單位價格差幅應該「回復正常」,例如小單位出現較大跌幅,令大小單位價格差幅再次拉大。現時趁小單位有價有市,以小換大,似乎會較化算。

按揭限制 換樓困難

但此一說法有兩個問題,操作上,樓換樓最大的問題是按揭。現時一線屋苑的兩房單位價格已升至400萬元水平,3房單位一般高於600萬元,按揭成數已然受限。除非換樓業主手上現金較為充裕,否則亦難以在現時整體樓價高企的情況下換樓。

其次是算術問題,細單位升幅較大單位高,可能令大、小單位的樓價「差幅」收窄;但「差額」卻不一定減少。舉例而言,一個400呎單位,數年前呎價5,000元,即樓價200萬元;同屋苑600呎單位,當時呎價5,500元,即樓價330萬元。當時大單位比小單位貴130萬元,或65%。假設大單位升幅較低,現時呎價9,000元,小單位升幅高,現時呎價1萬元,兩個單位價格分別是540萬元及400萬元。兩者價格差幅收窄至35%,但樓價差額為140萬元,換樓支出仍然較數年前大。

大小單位價格差幅收窄 唯差額擴大

當然,具體情況要視乎個別單位的升幅。市場上應該也會有差額、差幅同樣收窄的個案存在。例子只是說明,大小單位價格差幅收窄,不代表換樓一定較前容易了。

扣除差價、差幅的算術問題;如果中、大型單位的價格現時「落後」,未來價格將回升,那麼不管與小單位的差價如何,現時仍是細換大的好時間—即使不考慮資產升值的好處,如果中、大型單位樓價未來升得較快,到時換樓在財政上便更為困難。問題是,誰又可判斷未來會是大單位追落後,抑或是現時細單位升過頭?

大埔居屋

王永偉

按計劃執行董事

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