按揭攻略：細價樓熾熱，升市近尾聲？
17-8-2014
近期樓市由細價樓帶動，有說細價樓有如仙股，出現升浪時，往往代表升市已近尾聲。究竟此一民間智慧，是否適用於現時的樓市？
財政司司長曾俊華、行政會議召集人林煥光分別評論樓市，言論都涉及細價樓。前者指細價樓熾熱，後者更以仙股比喻細價樓，認為近期細價樓急升，有如股市升浪的水尾，建議用家小心。
參考1997年前的升市，樓市的確有「豪宅先升、細價樓追上」的現象。行內(馬後炮式)的說法是，「當年炒到大西北，反映升浪已屆尾聲」。此說法背後的理論是：豪宅、大屋苑有如股市中的藍籌股，是升市的火車頭；當此類物業被炒至水位無多時，資金便轉炒二、三線樓。因此當條件欠佳的物業亦被炒高時，往往代表炒過龍，其後價格可能回歸正常。
細價樓已持續領先數年
近年的樓市升浪，由2008年第四季初開始，參考差餉物業估價署數據，當年大致反映細價樓的A類物業(實用面積40平方米以下)與大致反映豪宅價格的E類物業(實用面積160平方米以上)都在第四季觸底回升。有趣的是，由2009年起，每年A類住宅物業的升幅其實都高於E類，甚至整體住宅。
表一：2009至2013年，A、E類住宅按年升幅
| 年份 | A類住宅價格升幅 | E類住宅價格升幅 | 所有類別住宅價格升幅 |
| 2009 | 29.00% | 28.20% | 28.50% |
| 2010 | 24.40% | 16.20% | 21.00% |
| 2011 | 11.70% | 8.00% | 11.10% |
| 2012 | 30.20% | 10.10% | 25.70% |
| 2013 | 8.70% | -1.50% | 7.70% |
資料來源：差餉物業估價署，宏亞研究部
由附表數據可見，細價樓連續五年跑贏大市； 2009年以來的樓市升浪有一個特色：一開始已經是細價樓主導。
換言之，現時的市況與97年前，先升豪宅、細單位跟上的情況明顯不同。(1996年，E類住宅價格升幅49%，A類住宅升24.6%；1997年，E類住宅升幅11.5%，A類升17.2%，某程度上當年反映在泡沫爆破前，A類住宅有「追落後」的情況。)
官方新增印花稅、收緊按揭等一系列措施，對推動細價樓升幅作用可能難以量化；但說細價樓升幅較高反映升市尾聲，卻與今次升市的客觀數據不符。說到底，官方措施可能已影響樓市生態，令傳統跌市警號作用減少。
王永偉
按計劃執行董事
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