按揭攻略:細價樓熾熱,升市近尾聲?

17-8-2014

近期樓市由細價樓帶動,有說細價樓有如仙股,出現升浪時,往往代表升市已近尾聲。究竟此一民間智慧,是否適用於現時的樓市?

財政司司長曾俊華、行政會議召集人林煥光分別評論樓市,言論都涉及細價樓。前者指細價樓熾熱,後者更以仙股比喻細價樓,認為近期細價樓急升,有如股市升浪的水尾,建議用家小心。

參考1997年前的升市,樓市的確有「豪宅先升、細價樓追上」的現象。行內(馬後炮式)的說法是,「當年炒到大西北,反映升浪已屆尾聲」。此說法背後的理論是:豪宅、大屋苑有如股市中的藍籌股,是升市的火車頭;當此類物業被炒至水位無多時,資金便轉炒二、三線樓。因此當條件欠佳的物業亦被炒高時,往往代表炒過龍,其後價格可能回歸正常。

細價樓已持續領先數年

近年的樓市升浪,由2008年第四季初開始,參考差餉物業估價署數據,當年大致反映細價樓的A類物業(實用面積40平方米以下)與大致反映豪宅價格的E類物業(實用面積160平方米以上)都在第四季觸底回升。有趣的是,由2009年起,每年A類住宅物業的升幅其實都高於E類,甚至整體住宅。

 

表一:2009至2013年,A、E類住宅按年升幅

年份 A類住宅價格升幅 E類住宅價格升幅 所有類別住宅價格升幅
2009 29.00% 28.20% 28.50%
2010 24.40% 16.20% 21.00%
2011 11.70% 8.00% 11.10%
2012 30.20% 10.10% 25.70%
2013 8.70% -1.50% 7.70%

資料來源:差餉物業估價署,宏亞研究部

 

由附表數據可見,細價樓連續五年跑贏大市; 2009年以來的樓市升浪有一個特色:一開始已經是細價樓主導。

換言之,現時的市況與97年前,先升豪宅、細單位跟上的情況明顯不同。(1996年,E類住宅價格升幅49%,A類住宅升24.6%;1997年,E類住宅升幅11.5%,A類升17.2%,某程度上當年反映在泡沫爆破前,A類住宅有「追落後」的情況。)

官方新增印花稅、收緊按揭等一系列措施,對推動細價樓升幅作用可能難以量化;但說細價樓升幅較高反映升市尾聲,卻與今次升市的客觀數據不符。說到底,官方措施可能已影響樓市生態,令傳統跌市警號作用減少。

紅磡2

王永偉

按計劃執行董事

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