上車換樓:首期的作用

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益,令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱,即使有足夠的月薪供款,也因為首期不足而局限了選擇,或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期,這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部分樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭,就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到,這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主,甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,例如汽車分期、股票孖展均不會按十足,按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值(Resell Value)是100%沒有折讓,銀行只想做坐和望贏的生意,比如藍籌股極少跌足七成,跌到一半已經要求補按金(Call Margin),因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(中原城市指數1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?以目前中原城市指數約70點計,理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市,便會出現負資產。

一般金融資產的按揭,只考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就Call Margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款(Call Loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場,物業市價是無意義的,銀行的著眼點是每個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算樓價有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策,但既然銀行都肯做鴕鳥,負資產小業主為何要自怨自艾?

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太少,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀游說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

在最高峰時,全港約有106,000宗負資產,涉及1,650億元,之所以不用全數撇賬,只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內,樓價跌完最終會收復失地,甚至反敗為勝,否則又怎會咬緊牙關供下去?申請破產要四年才回復自由身,且終身有破產紀錄伴隨。四年,相當於半個牛熊循環,香港人參考過去的經驗,有得博,有得守,是不容易一走了之的。

九龍城

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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