上車換樓:怎樣計算購買力

置業最重要的條件是有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業,只會淪為幻想目標。

置業最重要的條件,並不是理想家居如何,而是究竟有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業,只會淪為幻想目標。一如明知豪宅別墅是理想家居,沒有足夠財力購買,卻不肯退而求其次勉強上車,反令自己擔驚受怕惶恐終日。又或者幻想樓價下跌來遷就自己的能力,結果只有大失所望。這樣簡單的道理也有很多人看不透。

購買力的決定因素

個人的購買力由幾項因素決定:首期、有效收入、年齡、息率。首期是對初次置業的人最大的局限,但又有其用意,將在下文「首期的作用」詳述。如果已擁有物業,首期的難度就比較少,一來可以透過物業加按獲得一筆現金,又可把現有物業作為抵押品,獲取超過七成按揭,比如陳方安生事件,其實只是把現有物業作為附加的抵押品,將在下文「按揭財技」解釋。

金管局是管銀行而不管按揭人。據金融管理局2002年11月15日的新聞稿,七成按揭的目的是「確保銀行不會承擔超過任何住宅按揭貸款七成的風險」,「銀行可以提供高達九成的住宅按揭貸款,不過超過七成的該部分貸款需要得到保險保障」。現時可以使用按揭保險借出樓價的95%,即所謂九五按。以一層300萬元的樓宇計,5%首期是15萬,拿不出來不如多儲點錢吧!

銀行一般以每月有效收入計算的50%作為批出貸款的供款上限,即是只容許個人供款負擔比率為50%。所謂有效收入有兩個含義,其一是銀行一般只計算收入的固定部分,佣金、獎金、津貼之類未必會計算在內,當然銀行亦可以酌情考慮。另一方面如果按揭人現時同時供款予其他貸款,則相應的供款將會扣減。所以計算自己的購買力時亦要考慮這些因素,以免有失預算。

年齡間接影響供款年期,銀行內部對於最長供款年期會考慮按揭人的年齡,比如五十多歲便很難申請到超過二十年的供款年期。即使不考慮銀行的指引,也要衡量自己實際上能夠供多少年,否則當退休後亦要繼續供款。

最後一項:息率。隨著按揭市場開放,以前按揭息率是P+X%,現在是P-X%,比如現在P-3.X%幾乎是一般的報價,再加上日漸普及的H+0.X%按揭,所以即使目前香港人均收入與九七時差不多,供款能力卻大增。息率的高低也會影響購買力,關鍵在於銀行計算負擔比率不得超過50%時,是用申請時的息率,息率低導致每月供款下降,在低息期內銀行便能夠批出更高的按揭額。即使日後加息,供款比率回升到有效收入50%以上,銀行也不會理會。

那麼實際上如何計算自己的置業購買力呢?只須到網上搜尋器找「按揭計算機」,便有很多不同的網站可用,輸入如樓價、按揭成數、年期、息率等資料,就能見到答案。有些按揭轉介公司提供計算機之外,更有iPhone App可供各銀行的報價及網上登記申請。

屯門站

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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