需求低迷導致商廈及商舖空置率上升並拖累租金輕微下跌

【美通社】

香港2014年7月22日電 /美通社/ —

  • 商廈租賃活動在2014年上半年表現仍然疲弱,導致整體待租率上升0.4%和整體甲級商廈租金下調1.8%。
  • 業主將繼續以具競爭力的租賃條款吸引和挽留租戶。因此,估計下半年租金將下跌1%至2%;中區的租金將保持穩定。
  • 商舖市場因零售銷售增長顯著放緩而繼續面臨壓力,2014年上半年的銷售表現放緩,令零售商的擴充步伐更為謹慎。
  • 一線地段的商舖租金在過去六個月回落2%,下半年表現料穩定或輕微下調,但本地消費前景仍維持樂觀。

全球最大型的私人商業房地產服務公司高緯環球,今日發表2014年上半年香港商廈及商舖租務市場走勢研究,並展望下半年市況。

商廈租賃需求保持偏軟導致整體甲級商廈租金略為調整

商廈租賃需求在2014年上半年表現依然低迷,而整體商廈淨吸納量為123,000平方呎,主要因為九龍東市場有新商廈於2013年下旬入伙而錄得正吸納量。各商業區的租賃氣氛普遍疲弱,只有中區的租賃活動重拾動力。中區在上半年錄得120,500平方呎的正吸納量,需求主要來自中國內地的金融機構和中小型租戶。例如有中信建投國際今年初租用一層中環交易廣場二期共13,000平方呎作擴充;最近則有先峰金融租用太古廣場二期一整層樓面約22,000平方呎。而海外金融機構則仍傾向縮減租用樓面或搬遷以節省成本,如在友邦金融中心削減樓面的蘇格蘭皇家銀行及從友邦金融中心遷往太古廣場三期的富國銀行;但亦有個別擴充或升級的例子,如桑坦德銀行及威靈頓環球投資分別從交易廣場一期遷至國金二期;大華銀行從置地廣場及中遠大廈遷往花旗銀行廣場作整合。總體而言,在3年前簽訂的租約逐步到期時,現時市值租金將較當年平均下調兩成。

灣仔/銅鑼灣、港島東及尖沙咀在過去六個月分別錄得50,000至60,000平方呎的負吸納量,因不少租戶都擱置擴張計劃,及整合其辦公室空間。由於租金仍處於高位,此情況將於核心邊緣和非核心商業區中持續出現,整體待租率由2014年第一季的5%,微升至第二季的5.4%。灣仔/銅鑼灣及尖沙咀的待租率在年中攀升至5%,而港島東的3.2%待租率雖然為各主要商業區中最低,但已經是近兩年新高,主要因為不少大型租戶如時代華納、諾基亞及西聯匯款遷出而騰出空間。在尖沙咀,有數家租用環球貿易廣場的銀行租戶,包括摩根士丹利、德意志銀行及瑞信等整合租用樓面,導致該區的待租率升至近期新高。中區的待租率自2013年第二季起大致維持在7%水平,仍是全港待租率最高的區份。

在2014年上半年,整體甲級商廈租金下跌1.8%,其中九龍東跌幅達5.5%,為各區之冠,主因區內有不少新落成的分層業權商廈招租,加上亦有活化工廈項目推出競爭,但預租情況欠理想,足以反映整體的需求放緩。其他商業區租金普遍輕微下降,只有灣仔/銅鑼灣略為錄得上升;中區的呎租持續徘徊在96至97元。高緯環球香港商務部執行總監霍佐平表示:「我們預期中區的租賃表現將會開始平穩,未來六個月的待租率會輕微改善而租金亦會趨向穩定。中區以外的地區需求一直維持低水平,一些租戶寧願節省開支而搬遷,因此業主要提供靈活的租賃條款以吸引和挽留租戶。我們估計,租金在現時水平只會下調最多1%至2%,因為待租率仍處於健康水平,而核心區及其邊緣地區亦缺乏新供應。」

銷售放緩促使零售商轉趨謹慎 導致零售品牌減慢擴張速度令租金下降

受到旅遊業增長放慢及遊客消費模式轉變,2014年上半年的零售業面對不少阻力。而且由於去年的比較基數太大,導致零售額急速下跌。今年首5個月的零售業總銷貨額按年下跌0.2%,主要因為鐘錶及珠寶在2013年中錄得強勁銷情後,本年急跌14.3%。然而在本地消費支持下,服裝和百貨公司銷售及餐飲收入均錄得穩步增長。

由於上半年的銷售表現放緩,令零售商的擴充步伐更為謹慎,尤其以奢侈品牌最為保守,而鐘錶及珠寶零售商更縮減新分店數目。部份本地零售商更表示在最近的假期銷售額下跌而令擴張步伐更為審慎。不過,香港仍然是亞洲核心零售市場,不但吸引新品牌進駐及更有現存的品牌趁機擴充。就近期的租賃成交,Topshop 及 Esprit 計劃開設更多分店,而 J.Crew 則正式登陸香港,顯示國際知名品牌對香港市場充滿信心,市場亦出現更多不同的中高檔品牌。

現時一線地段的商舖空置率仍然很低,但二、三線街舖的空置率在過去六個月顯著上升,核心區商舖租金略為調整2%。上半年商舖續租及新租約的平均租金增幅維持於約40%,但已較去年同期的60%至70%有所下降。預期下半年核心區商舖租金會相對穩定​​,有可能下調2%至3%,惟二、三線地段的空置率增加和需求放緩,預測調整幅度會達 5%至8%。

高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩指出:「奢侈品牌因應銷售增長有所放緩已經變得更為謹慎,相對地可負擔的奢侈品和中檔貨品則表現較突出。奢侈品牌的擴充計劃放緩,可提供機會讓一批中檔品牌進駐,但中檔品牌也需嚴謹控制成本,承租能力相對較低,從而影響租金。不過本地的消費力依然強勁,旅遊業仍以較高的速度增長,零售業前景持續正面。香港繼續保持亞洲首屈一指的零售地區地位,將吸引更多新的品牌來港拓展商機。」

附表

I. 甲級商廈新租賃成交

季度 租戶 商廈名稱 地區 租用面積(方呎) 原因 原租用商廈
第二季 大華銀行 花旗銀行大廈 中區 33,500 (L) 搬遷及整合 中遠大廈及置地廣場
第二季 中國先鋒金融 太古廣場第二座 中區 22,100 (L) 搬遷及擴充 和記大廈
第二季 日產 合和中心 灣仔及銅鑼灣 46,000 (L) 搬遷及擴充 花旗銀行大廈
第二季 富國銀行 太古廣場第三座 灣仔及銅鑼灣 32,000 (L) 搬遷 友邦金融中心
第二季 法國興業銀行 太古廣場第三座 灣仔及銅鑼灣 16,300 (L) 擴充 太古廣場第三座
第二季 富衛香港 德宏大廈 港島東 27,000 (L) 擴充 德宏大廈
第二季 Compass Office 新港中心第二座 尖沙咀 11,500 (G) 擴充 N/A
第二季 玉山商業銀行 港威大廈第六座 尖沙咀 7,400 (G) 擴充 港威大廈第六座
第二季 國盛投資基金 傲騰廣場 九龍東 23,800 (G) 擴充 鷹君中心
第二季 森寶利 創紀之城一期 九龍東 21,400 (G) 搬遷 港威大廈第一座
第一季 威靈頓環球投資 國際金融中心二期 中區 23,000 (L) 搬遷 交易廣場第一座
第一季 桑坦德銀行 國際金融中心二期 中區 18,400 (L) 搬遷 交易廣場第一座
第一季 養和醫院 太古廣場第一座 中區 39,000 (L) 新設立 N/A
第一季 信安保險 合和中心 灣仔及銅鑼灣 16,400 (L) 擴充 合和中心
第一季 Facebook 港島東中心 港島東 11,000 (L) 新設立 N/A
第一季 Medisun Co. 傲騰廣場 九龍東 46,200 (G) 擴充 鷹君中心
第一季 Compass Office 朗豪坊辦公大樓 九龍西 17,400 (G) 擴充 N/A
第一季 永明金融 海濱廣場二座 九龍其他地區 22,000 (G) 擴充 海濱廣場二座

II. 主要商廈供應

完成年份 項目 地區 發展商 實用面積(平方呎) 單一業主/ 分契業權
2014 德輔道中33 號 中區 東亞銀行 53,500 單一業主
億京廣場2期 九龍西 億京 166,200 分契業權
Pioneer Place (工廈活化項目) 九龍東 建生國際 184,300 單一業主
KOHO (工廈活化項目) 九龍東 鵬里 157,500 單一業主
KC100 (工廈活化項目) 九龍西 金寶集團 157,500 單一業主
嘉達環球中心 九龍西 嘉華 296,700 單一業主
小計: 1,015,700
2015 黃竹坑道50 號 港島南 新鴻基 68,000 分契業權
香葉道41 號 港島南 長江 186,800 單一業主
天文台道 2-12 號 尖沙咀 麗新及恆基 139,700 單一業主
成業街10 號 九龍東 億京 198,300 分契業權
創業街15-17 號 九龍東 億京 201,500 分契業權
駿業街52-56 號 九龍東 億京 297,700 分契業權
One Bay East 宏利大廈 九龍東 會德豐 409,600 自用
One Bay East 花旗大廈 九龍東 會德豐 409,600 自用
爵祿街33 號 九龍東 新鴻基 196,000 分契業權
小計: 2,107,200
2016 Joyce Centre 港島南 廣興 130,800 單一業主
黃竹坑道34 號 港島南 嘉華 132,800 單一業主
德輔道中22 號 中區 華懋 65,400 單一業主
皇后大道中10-12 號 中區 上海商業銀行 106,200 單一業主
永安中區大廈 中區 華懋 72,100 單一業主
景隆街8 號 灣仔及銅鑼灣 豐泰 142,600 單一業主
14-30 京華道14-30 號 港島東 恆基 230,800 單一業主
高銀金融環球中心 九龍東 高銀 681,900 單一業主
五芳街2 號 九龍東 億京 251,200 分契業權
紅鸞道 及 建灣街 九龍其他地區 會德豐 477,600 分契業權
安群街 及 安睦街 九龍其他地區 億京 281,600 分契業權
小計: 2,573,000
2017 業發街4 號/香葉道8 號 港島南 新鴻基 117,600 分契業權
熙信大廈重建項目 灣仔及銅鑼灣 華懋 236,000 單一業主
太古坊重建項目 港島東 太古 928,200 單一業主
新世界中心重建項目 尖沙咀 新世界 637,100 單一業主
常悅道 及 宏泰道 九龍東 Pacific Investment 233,100 單一業主
宏照道 及 臨利街 九龍東 太古 499,300 單一業主
偉業街180 號 九龍東 新鴻基 383,400 分契業權
安耀街 及 安群街 九龍其他地區 億京 344,300 分契業權
小計: 3,379,000
2018 新寧大廈重建項目 灣仔及銅鑼灣 希慎 317,200 單一業主
中間道15 號停車場重建項目 尖沙咀 待定 254,800 單一業主
九倉電訊廣場重建項目 九龍東 會德豐 447,000 分契業權
恆業街 及 偉業街 九龍東 Mapletree 528,200 單一業主
長沙灣郵政局重建項目 九龍西 第一集團 135,500 單一業主
小計: 1,682,700
總計: 10,757,600
*註: 預計時間表有可能變動

III. 零售商舖新租賃成交

季度 租戶 地點 地區 面積 (平方呎) 零售種類
第二季 找換店 景隆街 銅鑼灣 50 貨幣找換
第二季 太子珠寶鐘錶 啟超道 銅鑼灣 400 鐘錶及珠寶
第二季 Esprit 禮頓道 銅鑼灣 7,000 時裝
第二季 Pandora 皇后大道中 中環 2,400 配飾
第二季 Esprit 皇后大道中 中環 17,900 時裝
第二季 周大福 海防道 尖沙咀 1,600 鐘錶及珠寶
第二季 雪花秀 廣東道 尖沙咀 700 化妝品
第二季 連鎖藥房 柏麗購物大道 尖沙咀 700 快速消費品
第二季 Swatch 西洋菜南街 旺角 300 鐘錶
第二季 時間廊鐘錶 西洋菜南街 旺角 1,400 鐘錶
第一季 渣打銀行 羅素街 銅鑼灣 5,700 銀行
第一季 翠華餐廳 駱克道 銅鑼灣 8,000 餐飲
第一季 三星 德輔道中 中環 6,000 電子器材
第一季 馬莎百貨(食品店) 荷李活道 中環 4,600 食品
第一季 六福珠寶 廣東道 尖沙咀 1,900 鐘錶及珠寶
第一季 ISA 加拿分道 尖沙咀 10,800 時裝
第一季 Innisfree 加連威老道 尖沙咀 1,000 化妝品
第一季 周大福 西洋菜南街 旺角 4,800 鐘錶及珠寶
第一季 連鎖藥房 豉油街 旺角 900 快速消費品

 

關於高緯環球 (Cushman & Wakefield)

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Source: 需求低迷導致商廈及商舖空置率上升並拖累租金輕微下跌

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