脫苦海講樓:大單位溢價分析

半山一號

 

中原地產上星期開始公佈了兩個新的指數,就是大型單位指數和中小型單位指數。界線在1,076呎,即是100平方米,大於1,076呎的屋苑是大單位,小於1,076呎的屋苑是中小單位。

若果政府對住宅的分類,A, B及C類單位就是中小單位,D及E類單位就是大單位,在《香港物業報告》也是這樣劃分的。

筆者將這兩個指數連同大市指數劃在一齊,大家會發覺中小型單位與大市幾乎同步,但大型單位指數卻有明顯不同。因為在中原指數成股屋苑,絕大多數的單位面積都是小於1,076呎的,而大於1,076呎的往往是豪宅,例如帝景園、嘉富麗苑、禮頓山等。

CCI by size

 

要找出兩種單位樓價表現不同,筆者將大型單位指數除以大市指數,得出大單位的溢價,意思是大單位比所有單位貴多少。由於中原指數將1997年7月定為基準月,指數是100點,所以這個只是相對的溢價,而不是絕對的溢價。

大單位溢價

 

由1995年至1997年的大升市,大單位指數的溢價大升,由85%上升到超過100%,即是相對上大單位跑贏大市。

而由1997年至2003年的大跌市中,大單位溢價只在1998年轉弱,到2000年科網熱時已追回失地,一直升到2008年金融海嘯前夕,在2009年最惡劣的時候跌得比大市還要多,一直到2011年政府開始推出針對辣招和針對大單位的按揭措施後,溢價就明顯地收縮起過10%。

從以上筆者看到以下的幾點:

1. 大市旺盛時,大單位會跑羸
2. 當出現金融事故時,大單位的溢價會急跌,到穩定時會快速升回
3. 政府的政策明顯地打擊了大單位,令資金流向中小單位

所以,若果政府在未來放寬辣招,結果將會是大單位會追回10%以上的升幅。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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