實地睇樓:天水圍社區重組的機會

天水圍兩幅限量地皮,由新鴻基地產以近42億元投得,將興建低密度的中小型住宅,樓面呎價約1,800元,以建築成本每呎3,000元計,成本近五千元,未來也要賣近7,000元才有慣常利潤。

現時天水圍最大的私人屋苑嘉湖山莊,呎價已近6,000元,樓齡較新的慧景軒和柏慧,呎價要近7,000元,可以想見天水圍都要這個價,市區新樓又怎會不賣過萬元一呎呢?

政府在天水圍的規劃上多作變動,112區原本是用作酒店項目,115區原來是用作房協長者屋,而隔著慧景軒則是早前拍出的108A區商業地,將作酒店發展,可見在數年之後,天水圍北會重新成為新興的社區。

天水圍發展

http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_581/powerpoint_tsw_eoi.pdf

發展局這份報告,將天水圍以天華路為界,分為南北兩半,南半部社區結構還算平衡,北半部則有85%是公屋,只有3%是私人屋苑,無怪符天水圍被目為「公屋之城」。

天水圍南北比較

即使加入了這兩幅地皮可建的2,440伙,以每伙住3人計,也只是增多7,320人,對社區結構的影響有限。不過這兩幅地可建樓面達225.8萬呎,即是每戶平均面積925呎,對於區內換樓家庭來說,也具有一定的吸引力。

最大損失的是慧景軒,景觀大受影響,不過前方地皮總要發展,做私人樓總好過做公營房屋,令到社區結構向較平衡的方向進發。

天水圍的另一個契機是天水圍站以南一帶,已被劃入洪水橋新發展區內,隨著人口的增加,多少都能夠帶來一點人氣和商業價值,不過都很難將社區帶離弱勢。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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