按揭攻略:樓市縱升溫 加辣空間亦有限

29-7-2014

樓市氣氛好轉,一手市場數個大型新盤銷情理想,二手屋苑,特別是細價樓亦出現久違的破頂價。本周港匯又現強勢,可能反映資金持續流入。樓價指數可能在短期內再創新高。坊間更有分析指樓價上升,可能再引發政府出招,但現時是否真有再出招的空間,可能言之尚早。

表面看,政府有充分的出招理由及誘因。參考中原領先指數,自去年2月底港府推出雙倍印花稅、金管局調高按揭壓力測試標準後;樓價輾轉回落約5%;但整體上,樓市交投量雖然下跌,樓價只是在高位微調。

而在5月份港府微調雙倍印花稅後,樓市氣氛明顯好轉,成交量及成交價均見回升,現時樓價只比去年2、3月高位低2%;由於統計有一定滯後,估計未來幾星期指數可能再挑戰去年高位。

理論上,既然港府認為去年初的樓價偏高,有需要出招打壓;現時樓價再度接近去年高位,政府如任由樓價升破高位,豈不是代表辣招無用?

另一方面,香港行政立法關係欠佳,港府施政困難,但「遏抑樓價」卻較少爭議,甚至可為港府換來些許掌聲。在理在情,如樓價再展升浪,極有可能引發港府再出辣招。

再收緊按揭 用家受影響

但現時未必是出招的理想時機,去年加辣推出雙倍印花稅,結果只是凍結了成交量,樓價只是微調。過去認為樓價太高,難以入市的人,入市難度未見絲毫減少。而且將現有印花稅、按揭措施加辣,亦不見得有理想效果。

舉例而言,政府當然可再增加印花稅,但在利息成本仍低的情況下將印花稅調升,具體效果只會令成交量回落;在現時遊資流入的情況下,對壓低樓價的作用有限。按揭方面,監管機構自然可進一步收緊按揭成數、甚至提高壓測標準。

但將壓測再收緊,只會令有需要購置物業自住者更難上會。而且以現時實際批出的按揭申請,借款人每月供款只佔月入約35%的情況計,加上一般估計美國未來2年加息幅度不足3厘,似乎難以找到再收緊壓測的理據。

在按揭成數方面,現時只有400萬元以下物業可申請9成按保,600萬元以下物業正常按揭成數7成。在多個大屋苑小型單位樓價逼近400萬元的今日,按揭成數再收緊,恐怕更會直接減少用家入市機會。

事實上,不論是三種印花稅抑或收緊按揭,都有如治標的止痛藥;並不能治本之餘,進一步增加藥量更可能有其他後遺症。例如收緊按揭之後,銀行要為資金找出路;而部分「資金出路」,風險可能比按揭貸款更高。

政府近2年已增加土地供應,至今成交量亦因之前的調控招數而受壓。即使樓價因種種因素上升,只要成交量維持在偏低水平,風險仍然可控。港府不宜單單因為樓價再創新高而推出更辣的招數。

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王永偉

按計劃執行董事

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