置業信箱:加按買樓收租一定掂?

兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

西九四小龍

 

 

答案

若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格 最高按揭成數
400萬港元或以下 90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下 80% – 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元 80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

按上按

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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