脫苦海講樓:不要花時間分析弱勢樓

烏鴉落陽

網上看到一篇文章《不要花時間分析垃圾股》,講述香港一間中小型發展商,如何從被人看淡甚至被說是「老千股」,變為持有者賺大錢的股票。當中的道理是:

「長䁠的股只有幾個特徵,其餘會死的卻有九百幾個以上,那為什麼學九百幾個丶學了也只是求個不死的方法,而不學簡單䁠錢的絕技。如同買物業的投資者一樣,他們不會去搜尋全香港的老千地或物業,而是把精力放在下一個會是高回報的物業。世間不曉之事何其多,集中精力去撞碰在自己狹窄知識領域內非常熟悉二丶三支潛力股,然後下注,這傻人儍福方法,已經足夠獲得豐盛的回報。」

那就一如很多人在網上問,為甚麼深井和天水圍跑輸大市?筆者以前也分析了原因,主要是當時的各項條件都不及其他區域,大市(或指數)是一個平均值,有跑贏大市的物業或地區,自然就有跑輸的,條件不及自然就跑輸了。

無論是買樓自住,或者買樓投資收租,所想的無非是找較具升值潛力的地區,例如將會有基建如鐵路計劃,社區由工業區變成商業區,新增物業有高收入社群入住等。比如之前的屯門、九龍灣、大坑等,都是因應這些緣故而表現突出。

一些全新發展的社區,如果沒有特別的理由,幾乎可以一概當作弱勢地區,例如大埔白石、康城站、烏溪沙等。他們的特點都是附近沒有發展多年的舊區,自然就沒有分支家庭支持樓價,也沒有固有的商業活動及社區設施供新入住居民使用,要等他們發展成熟,相信要十年八載。那麼為甚麼不去考慮現成的區域,反而想做開荒牛?

當然,如果樓價足夠的平,也可能有足夠的時間守到,弊在好多時因為是新發展區,沒有當區樓價作參考,就以附近的二手市場再加個新樓溢價定價,結果當然是高位接貨,好彩的像天水圍守得雲開,不幸的像深井仍然在高位以下潛水。

至於居屋、夾屋、出售居屋,以至丁屋、村屋,都不會是市場主要的投資目標,況且不是流通量欠佳,就是資訊不流通,貪平買了坐艇者大有人在。與其花時間去研究冷門的地區和物業,不如想一想那些才是跑贏大市,更加不要貪平入貨。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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