上車換樓:為乜要買樓?

大家看了這條題目,可能會笑了出來:咁的問題仲駛問?最近筆者收到多個有關換樓或買多一層樓收租的查詢,顯示仍然有很多人正計劃買樓。不過事實上,很多人在計劃買樓時,未必想過這條根本性的問題。

買自住樓,就是為了自住;買收租樓,就是為了收租。可是再深入一層,要有地方住,可以買可以租,分別只是那一個選擇在個人收支和財富上更加著數;至於買樓收租,為的是有現金的收益,可是買股票,買債券,甚至做人民幣定期,都可以達到類似的目標,分別只是那一個選擇更佳。

若從這個角度看,是否買樓又變回一個投資問題,可是大多數人對於投資,卻不會進行科學化的決策分析,反而依照道聽途說去做。比如買居屋,有些人會「聽聞」居屋升好多,就會去買,卻沒有進一步去理解,居屋多年來樓價的表現,能否跑贏大市?近年居屋大升,是得力於多年沒有新供應,以及政府以「白居二」政策,去驅使置業人士流向居屋二手市場,而出現短期價格飊升的假像。

又例如,細價樓近年兩年跑贏大價樓和豪宅,其實是因為政府透過金管局限制大額樓的按揭成數,700萬以下的物業最多只可以借到420萬,700萬以上的更不能借七成,只能借到六成,意味一些本來想買大額物業的資金,轉而去買細價樓,與一般上車人士爭逐盤源。

結果,因為樓價的升幅高於租金,租金回報率節節下降,只計算租金收益的話,已經比其他投資項目,特別是低殘已久的股票為低,要以物業價格升值去彌補,可是由2013年至今,樓價只是在高位徘徊,升值似有若無,計及各式各項的稅項,如差餉、地租、物業稅等,純以投資角度看未算吸引。

吉祥大廈

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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