梁隼樓評:加按界王拳不是隨便亂用的

政府口說打壓樓市,但實際效果卻是另一回事,兩年前樓價都算貴(剛升破九七高位),當時買樓都有接火捧的感覺,誰不知兩年樓樓價再升多兩成,又造就了一班人有丁點紙上富貴。最近筆者就有一位朋友兩年前用400萬買了一層樓,現時估值約500萬,詢問筆者意見應否加按把套現的一筆錢用作首期買多層樓收租。

筆者未回應朋友的查詢前,先和朋友計一計數,假設朋友當年用七成按揭,即借了280萬,還了兩年按揭,本金大概還了十餘萬,即本金尚欠265萬左右,假如按500萬的估值加按,大概可按到350萬元 (7成按揭),扣除上一筆按揭的餘額後,尚餘85萬左右。

85萬作為下一層樓的3成首期,可以買到283.3萬的樓,這個價錢的選擇也不少,可以買到嘉湖山莊的兩房單位,也可以勉強買到荃灣中心的單位,再退一步,買層屯門、元朗的單幢樓也不錯,這樣說來答案必定呼之欲出吧!再看下去再說。

85萬是朋友套現出來的金額,是需要找律師安排按揭契的,以500萬的樓價計算,律師費一點也不便宜,幸好有銀行的現金回贈幫補一下,應該夠找數之餘還有少少錢落袋。然後,就是買樓的開支:佣金、律師費、印花稅樣樣都係錢,以283萬樓價計算,印花稅、律師費、佣金總和大概是七萬左右,差不多是加按套現85萬的1成。

然後,就要考慮額外一層樓的維護開支,如管理費、差餉地租、利息支出,一個月總要用上數千大元,假如出租的話無疑可以應付這些開支,不過要把樓出租,就要好好遵守金管局的指引,只可以做五成按揭。

五成按揭下,85萬的首期預算只能買170萬的物業,以現時市況而論,恐怕只能買到一個車位吧。

事實上加按套現只可以在以下三個條件下進行:

1. 由高息按揭轉為低息按揭,如09年由P-3.1 轉到H + 0.65。
2. 由高成數按揭轉為低成數按揭,如九成轉七成 (可以搏升值加按)、七成轉五成(可以自住樓變出租樓)令自己財務安排靈活一點。
3. 能夠套現100萬或以上。

假如以上三種條件一樣也不符合,最好就是一動不如一靜,因為套現的金額不多,又加重自己的負擔,記著,按揭界王拳是絕招,不能常用,否則無力打人之餘隨時弄到自己內傷!

馬鞍山海傍

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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