梁隼樓評:原區安置的定義

同區安置

上星期五是深水埗區的海壇街重建項目最後收樓限期,有兩戶居民認為收購價太低,不能在同區換樓而拒絕遷出,其中一名居民認為賠償金額連鄰近「最賤」的屋苑「港灣豪庭」也買不到,相當之不合理。

現時港灣豪庭的實用呎價約11,000-13,500元,視乎樓層與景觀而定,以一間兩房單位約400呎實用面積計算,理論上440萬都可以買到一個單位,假如受影響戶想買一間和原址面積相約的單位,即660呎左右,那麼就只能買最大的四房單位,實用面積也不過是603呎,售價卻要700萬以上,的確是買不起。

可是受影響戶要求的是原居安置,港灣豪庭雖然和海壇街相隔兩條街,步行距離約為五分鐘左右,可是兩者不屬於同一區。按選區分界圖記載,港灣豪庭和鄰近的亮賢居一樣,位於油尖旺區內,而海壇街就如文章開首所說,位於深水埗區,受影響戶用鄰區的港灣豪庭作為參考,未免有點不公平。

樓市過去有中環中心論,即距離中環愈近,樓價就愈貴,現時就有九龍站中心論,即愈近九龍站,樓價就愈貴,用實例說明一點,九龍站住宅呎價平均超過兩萬、奧運站一帶平均萬五,而位於奧運站與南昌站之間的大角咀,平均呎價萬一、二左右,當中奧運站與大角咀只是一街之隔(即櫻桃街及深旺道),隔了一條街呎價已經有折讓,那麼港灣豪庭與深水埗也是一街之隔,呎價有折讓也是理所當然。

海壇街重建戶應該用同區的物業作參考,例子有早前極速沽清的丰匯,實用面積呎價8000-12000不等,當時最平的三房單位,實用面積約600呎左右,售價是500萬左右,假如受影響戶能爭取優先認購權,在同區樓換樓的願望早已達成,既不用被迫買「最賤」的港灣豪庭,也可以入住全新物業。可惜丰匯早已沽清,受影響戶唯有物色其他同區物業吧。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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