梁隼樓評:零用錢與救命錢

日本樓

買入日本樓似乎係網上投資界的熱門話題,無論在網上討論區或facebook專頁都見到有不同的討論,也有不少樓盤介紹,看似位於鐵路站數分鐘可到達的樓盤,只需要幾十萬港元便可擁有,雖然只是實用面積百餘呎的單位,也總好過在香港只有數十萬現金,連車位也買不到吧,就算買到,回報率一點也不吸引。

筆者曾指出買日本樓的潛在問題,例如日本是容易地震的國家,買賣物業有複雜的稅制,相關的租務條例較保護租客等。就算有聲稱8-10%的租金回報,面對如此多的風險,就好像投注一匹1.1倍的大熱門馬,看似穩贏,但贏了也不夠買驚風散。

事實上淨租金回報也沒有8-10%般高,扣除相當於差餉和都市計劃稅(約2%)後,實際的回報率只有6-8%,在香港的投資市場上,又有沒有6-8%回報率的投資工具呢?答案是有的。

現時香港的內銀股,大部份的股息率都超過6%,如下表所示

1398 工行 $4.96 6.75%
939 建行 $5.87 6.54%
3328 交行 $5.38 6.19%
3998 中行 $3.76 6.68%
1288 農行 $3.75 6.05%
998 信行 $4.70 6.87%
3618 重農行 $3.58 6.78%
6818 光行 $3.50 6.28%

如嫌棄內銀股容易受國策影響,可買本地銀行股,股息也不錯吧

11 恆生 $128.50 4.28%
5 匯控 $81.35 4.66%
2888 渣打 $172.20 3.87%
2388 中銀 $23.10 4.38%

連本地銀行也嫌棄的話也不要緊,可買房地產信託,反正人家的業務都是收租

778 置富 $6.79 5.30%
808 泓富 $2.43 6.17%
405 越秀 $3.72 7.45%
435 陽光 $3.23 5.48%
1881 富豪 $2.06 7.28%

到了這裡,應該會有讀者質疑,為何筆者係都要人買股,原因很簡單,因為筆者有理由相信打算買日本樓的都是想用有限的資本來追求高回報的一群,說得上有限,都應該是用盡手上子彈去投資,而不會是如李兆基四叔所講,有一千萬閒錢唔知買股定買樓好的。所以在投資時就不能單純考慮回報,也要考慮投資是否容易賣出或抵押等因素。

現時買賣股票相當容易和快捷,利用上網免費查詢即時報價後,可打電話俾經紀落盤,又可上網自行落盤,整個買賣過程無需律師協助,佣金和印花稅支出也很低,似乎更適合有限資金的投資者。

買賣日本樓又如何?據一本雜誌講,日本樓的二手市場不算活躍,要賣樓只能透過中介公司進行,如遇上急放更可能要大幅折讓才可成事,另外香港人很難去查詢日本樓的買賣紀錄,物業是否適價而沽只能相信中介人真誠為自己服務。

睇完以上內容,如果仍然要買日本樓的話,筆者也不會阻止,但也奉勸一下有意買日本樓的人要留意合約條款,用Google Map視察下物業都總好過甚麼也不做,最重要的是不要假手於人,與他人夾錢買一堆不知名的物業,緊記,別人蝕去的可是閒錢,閣下損失的可能是救命錢!

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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