脫苦海講樓:DSD微調後的微妙變化

紅磡

前文已述,政府建議將雙倍印花稅(DSD)微調為由簽處正式買賣合約日起計算50天的豁免期,意味著換樓活動將會重啟。皆因要換樓的業主可以先行購入現樓或樓花,到接近交樓時(即簽署正式買賣合約)才去爭取在50天內出售舊居。

當然,換樓潮啟動之後,樓市也出現一些可以預期的變化,最明顯的是一些較長期的樓花銷售明顯活躍,因為無論樓花期長短,都是以臨近交樓時開始計算日期,變成長短樓花對於換樓客來說都是一視同人。換樓人仕的選擇即時多了,對發展商來說潛在買家也增多了。無怪乎有人推測,在公佈後,發展商轉而積極推售樓花,同時銷售也見理想,並非無因。

至於二手市場,也會因應微調而變化,以筆者的觀察,近三年來大價物業一般都跑輸大市,反而以前一向弱勢的細價樓在這三年來卻有突山的表現,甚至呎價追及大價物業,究其原因是政府透過金管局限制不同金額的按揭成數。

DSD微調後的微妙變化

物業價值超過700萬,就只能獲得六成按揭,600-700萬雖然可以按多於八成,但按揭金額上限是420萬,換言之只有600萬以下的物業才可以按足七成。結果就是連上車盤都要被炒到接近500-600萬,應了金管局局長陳德霖的話。

而由於高於700萬只能獲得六成按揭,意味首期的門檻要280萬以上,同時又以買家印花稅向非本地居民和公司持有物業者徵稅,變成這些物業的買家只餘下本地的換樓客。

DSD微調既然啟動了換樓潮,換句話說換樓客宣佈後即時買大樓,到個半月後簽正式買賣合約起計50天內賣去舊居即可申請豁免徵稅,那麼可以預期,現在看到的換樓客買樓潮,將於大約三個多月後變為換樓客賣樓潮。

而現時的換樓活動,往往是以「向上換」為主流,即是說目前是開始「買大樓」,三個多月後變為「賣細樓」。以理性預期去計算,細價樓將會一改以往跑贏大市,反而成為受壓的對象。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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