理財知識:四叔,買股票定買樓好?

李兆基

這個問題,不好答,但恆基主席李兆基兩年前已經答:買股票好。今年他又再一次回答這個問題。以兩三年為期,投資地產股可能有數十個百分點、甚至「一個開」(一倍)回報。他的理據是地產股資產折讓高,「某些地產股股價只是一百元,但資產淨值可能高達二百元,將公司的資產拆售,甚至拆骨,都會遠比股價為高。」

先比較一下現時各大地產股的股價與資產淨值的折讓:

股價 P/E 息率 派息比率 NAV 折讓
0001 長江實業 $139.50 9.17 2.49% 22.8% $205.00 68.0%
0012 恆基地產 $50.20 8.41 2.11% 17.7% $81.30 61.7%
0016 新鴻基地產 $106.10 6.94 3.16% 21.9% $140.00 75.8%
0017 新世界發展 $8.96 4.17 4.41% 18.4% $17.50 51.2%
0083 信和置業 $12.00 6.09 4.17% 25.4% $19.40 61.9%

 

其中,以新世界的折讓最高,新鴻基的折讓最低,只有新世界只及資產的一半。如果以往績計算,中小型地產股是長年累月都低於資產淨值,甚至很多時私有化都是以資產大折讓進行。藍籌地產股會好一點,在旺市時都有機會反映到資產值,甚至高於資產淨值。

秘密在於他們有龐大的非地產收益,就以恆地為例,不少盈利都來自中華煤氣以及其他非地產業務,長實就更不用說,一半盈利來自和黃,由於很多非地產行業的收益和資產沒有直接的關係,自然這一部份以盈利收益估值,才加入資產折讓的地產業務,結果拉高了資產折讓。

我們又看看,買樓的收益率,根據差餉物業估價處的網頁(http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls),現時住宅的租金回報是2.1%(豪宅)到3.2%(上車盤),比較之下,部份本地地產股其實比買樓收租更見吸引,而且香港並沒有股息稅,但買樓收租則要交物業稅。

順帶一提,近來多了很多宣傳海外置業的廣告,例如聲稱在日本買中古樓,租金回報可達7-10%,數十萬就有一層云云。又例如一些東南亞、澳州紐西蘭,甚至歐洲的物業,也拿到香港出售。

筆者就沒有足夠的資料去評論海外置業的升值回報,但是有兩個風險是需要指出的,就是匯率風險和稅制風險,比如日本最近又將銷售稅增加到8%,並建議下次加到10%,那麼會不會有其他稅制改動出台呢?整個「海外人士置業稅」相信阻力不大吧!

 

網誌:http://blog.tokuhon.org
電郵:tokuhon@gmail.com

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (774 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
%d bloggers like this: