上車換樓:賣地顯示未來樓價將個別發展

啟德發展區

 

早前公佈,大埔白石角及啟德發展區地皮的招標結果,前者中標價為24.12億元,樓面呎價為3,300元,比市場估計下限還要低17%;後者則以25.2億元賣出,樓面呎價為6,100元,為區內已出售地皮中第二高。

翌日報章以「大埔地屯門價為題」來形容白石地皮,平情而論,兩區均是距離市區較遠,而屯門的交通遠比白石角方便,商業價值不及,若以社區設施來論,更遠遠不如。唯一的賣點是發展密度較低,居住環境較舒適。

反觀啟德地皮,市區範圍,鄰近九龍東發展區,社區設施更逐步成形,而且除有沙中線啟德站外,更正在規劃集體運輸系統,發展商無寶不落,自然反應熱烈。

同樣地,雖然樓價指數顯示橫行,但個別區域的樓價出現強弱之別,美聯分區平均樓價已有所反映,總的來說市區樓價表現強勢,郊區而缺乏發展潛力的話,就難免跌入弱勢。

至於政府修改雙倍印花稅的條款,變相對換樓活動鬆綁,雖然換樓有向上換和向下換之分,但主流是向上換,即由細單位換為中大型單位,或者由郊區換入市區,所以整體來說更是鼓勵了強者越強,弱者越弱的情況。

所以,不妨考慮把握樓價個別發展,在換樓時乘著大勢,沽出弱勢樓,換入強勢樓。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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