梁隼樓評:樓市再也不是一塊鐵板

白石地皮

 

大埔白石角及啟德發展區的地皮,分別由鷹君集團及會德豐地產投得,前者共收到4份標書,中標價為24.12億元,折合呎價為3300元,比市場估計下限還要低17%; 後者共收到11份標書,中標價為25.2億元,折合呎價為6100元,為區內已出售地皮中第二高。

啟德地皮可建住宅41萬平方呎,並有限量要求,要興建最少630個住宅單位,白石角地段可建住宅73萬平方呎,沒有限量限呎條款。

從兩塊地皮的標書數量及中標呎價可以看出發展商對市區地段仍有剛性需求,對新界地段則抱嘗試心態,搏低價投得地皮。事實上市區受制保護海港條例,已無法利用填海獲得更多土地,再加上自三辣招訂立後,發展商避免收購舊樓要應付額外15%買家印花稅支出,間接窒礙舊樓重建進度,而額外印花稅一方面誘導業主惜售(因好不容易才能捱過三年),另一方面新買家又至少三年內不賣樓,雙龍出海下市區地段和住宅單位只有賣一間少一間。

雙辣招(額外印花稅及買家印花稅)已於立法會三讀通過,日後如加辣要先審議、後訂立,減辣卻可以先訂立及審議,在易減難加的情況下,雙辣招可以成為長期政策,那麼市區樓的買少見少情況只會更為嚴重。

相反新界地仍有大量供應,單是東北發展區及洪水橋發展區,再加近日提議的元朗南及錦田發展計劃,可以提供地皮供未來十至二十年發展,假如政府能夠打開缺口,開發動不得的郊野公園,就會令新界區的地皮供應再一步增加,如此一來,新界地皮又如何有上升空間?

儘管不少地產界分析員預測今明兩年樓價會下跌,以目前政策及供應量推算,市區樓價應會跌少少甚至持平,新界樓就會比預測跌幅為大,不過有危就有機,襯此回落機會,買入有潛質的新界地段住宅,下一升浪就會是大贏家。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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