按揭攻略:如果樓價回落

27-5-2014

樓價偏高,政府以種種辣招壓低成交量;不少負擔不了現時樓價的「準上車客」似乎亦歡迎有關措施—-有關措施如成功令樓價回落,他們便可以一個較合理的價格入市了。不過,現實可能相當殘酷,認為現時樓價高,負擔不來的買家,即使樓價回落,亦未必可以購入理想單位。

理由有兩個,其一是老生常談:樓價回落,往往與經濟周期同步。未來樓市調整時,可能亦是失業率較高、銀行信貸偏緊的時間。萬一準買家加入失業大軍,自然難以置業:即使保住職位,屆時銀行批出的按揭條件亦可能較現時為差,又或估價不足,準上車客入市難度較高。

其次是種種辣招的影響。樓價萬一回落,合理的預期是政府、金管局逐步撤招:例如撤回雙倍印花稅、買家印花稅,以及放寬銀行按揭指引。較少人談及的是,撤招的效果其實會降低「非上車客」的入市成本,又或重新提高他們的按揭槓桿。

回顧2009年以來的種種措施,受影響的包括炒家、長線投資者、非本地人、公司名義買家、持有一個以上物業買家等等。而「上車客」是最不受影響的。根據運房局向立法會提供的數字,2011年以來,購置本地住宅的港人買家中,入市時未持有本港其他物業的數目一直維持在3、4萬人;而「入市時持有其他本港物業」的買家,數目由2011年的3.4萬人,減至去年不足2萬人。

樓價回落 用家入市競爭大
辣招的確阻礙了大量非上車客入市。如果現時樓價真的有泡沫,政府便成功令一大批有較強財力的換樓客、投資者避過一劫。

相對而言,如果樓價因外圍因素下跌,政府被迫撤招,例如取消買家印花稅,又或購買「第二套房」人士的按揭壓測標準放寬等等。此批購買力無大損失人士入市,的確可能左右大局,令樓價跌幅減慢。他們包括換樓客趁機換樓,而包括投資者趁機掃貨。

換言之,等待樓價下跌入市的,不單單是現時供款能力欠佳的準上車客;也包括一大批因政策因素而打消入市意欲的投資者。而一旦樓價回落,港府勢必撤回部分辣招—那時有需要購買細價樓自住的用家,需要面對的「對手」,不會只是其他等待樓價回落入市的用家;也包括一眾購買力未受影響的投資者。

宏觀而言,港府、金管局的措施,的確有其作用—保護了銀行過度貸款之餘,也保護了個別買家—包括用家及投資者。而一旦撤招,可能的後果是,優質盤都會先被投資者吸納。上車客考慮後市走向,部署入市時,宜評估以上因素的效果。

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王永偉

按計劃執行董事

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