脫苦海講樓:限發一成,樓宇轉型

2011年4月1日後,對住宅物業發水的新規限。對於我等小市民,實在沒有建築業專業人仕的能耐去了解作業備考,但可以參照由發展局於2010年10月13日發出,名為「締造優質及可持續建築環境的措施」的立法會資料備忘附件B的附錄:

http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_3/gfa_rev_feb2011_chi.pdf

每次政府對建築限制作出修改,均會導致樓宇格式的變動,例如窗台的出現,或環保露台與工作平台必須分開等,今次的修改幅度較大,可以視之為下一代環保樓宇出現的里程碑,所謂限發水只不過是其一,官方的目標有三:

  • 可持續建築設計指引
  • 總樓面面積寬免
  • 樓宇能源效益

商人逐利,筆者相信發展商心中所想並非如此,而是如何在新措施下用盡那10%上限,並且盡量以最少代價保留樓宇賣點。筆者循此思路,估計下一代樓宇設計將會作何轉變。

第一類是完全取消豁免的設施,包括郵件室、派遞室、後勤服務室(logistic room)、高樓底入口空間,這等設施其實也不算是甚麼賣點,高樓底入口大堂只不過是豪宅格式的包裝之一,相信發展商不再刻意興建。

第二類是只豁免部份面積,其中影響最大的是環保露台及工作平台,只能獲得面積一半的豁免,再加上兩者一定要分開興建,發展商就可能會作取捨。筆者估計發展商將傾向保留環保露台,而放棄最多只可以興建1.5平方米(約16方呎)的工作平台,因為有露台與無露台賣點上分別很大,但是如果為了興建平台要拿8方呎列入限發水之內,不如將豁免面積移到其他設施。事實上現時部份樓盤如Yoho Midtown有些單位也只有露台而沒有平台。

第三類是仍然保留但收緊面積,包括非結構預製外牆、康樂設施(例如會所)、窗台等,比如窗台從外牆外面伸出的深度上限由500毫米降底到100毫米,同時由正面外牆總面積的50%,變成窗戶位處的房間的外牆面積的50%,即是大大限制窗台的深度與長度,總不成以後的房間都變成長的一邊向外來擴闊窗台吧!

第四類則是要符合某些前題才可豁免,主要是一些環保的規定,例如能源效能估值或減少噪音的量化理據。另外值得一提的是停車場,在獲得運輸署評定及參考《香港規劃標準與準則》,除了地底停車場可獲全數豁免外,位處《建築物條例》附表五所列地區,或能證明興建地底停車場存在技術困難,亦可獲全數豁免。附表所列地區地圖:

當然,要等待「漏夜趕科場」的樓則之後,才會有新式樓盤出現,那已是數年後的事情。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog

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