脫苦海講樓:分析土地成本(2004-02-22)

不知何時開始,市場流傳一個樓價計算的方程式:

土地成本:佔三份之一
建築成本+利息支出+銷售費用:佔三份之一
利潤:佔三份之一

簡言之,以一般樓宇興建進度為三年計算,把地價乘以三,就是三年後的樓價,土地就是樓宇的三年期期貨(Future),或更直接一些講,就是發展商心目中的樓宇售價。表面上像是很大利的生意,但由於發展過程要三年,即每年的回報只是一成多。

又有一些人用麵粉比喻地價,麵飽比喻樓價。正常來說,由於由麵粉變成麵飽需要增加成本,正如地皮要投放資源才會變成樓宇,所以前者應該平過後者才合理。但這裏忽略了一個重要因素──價格是會隨著時間而改變,如果發展商預期樓價會大幅上升,便會不惜以高價競投土地。因此,便可以從地價計算出發展商對於未來樓會的觀點。

香港曾經出現「麵粉貴過麵飽」的情況,當時是1987年股災之後,樓價大約從高點下跌了三成左右,但從官地拍賣可見,地價不單沒有下跌,土地樓面呎價比樓宇呎價還高!發展商是不是傻了呢?歷史告訴我們,今次他們押中寶。

那麼又曾否出現相反的情形呢?當然有!大家是否記得長實以數百元的地價,投得馬鞍山服務式住宅地皮,當時公眾嘩然,政府賤賣土地之聲不絕,可是歷史又告訴我們,把地價加上平整地盤(主要是解決溶洞的問題)乘以三,大約是千多二千元,與後來低潮時郊區樓宇呎價相差不遠。

大家可以考慮紅灣半島的定價,與上面概念的關係。

然而發展商的算盤又是否必然地對呢?以下網站收集了將軍澳區主要樓盤的地價,大家可以從而得知,一些藍籌地產商,在預計樓價時曾吃過大虧:

http://smever.liful.com/hippo/tkoland/tkoland.htm

將軍澳土地成本

維景灣畔
市場人士透露, 這幅地皮的每呎樓面地價(每平方呎可建樓面的土地成本)大約是 $3,500,每平方呎總發展成本極有可能超過$5,500。
根據收集到之資料, 當年紹永鋼鐵成立附屬公司, 將該土地轉到附屬公司名下, 然後將該附屬公司, 轉讓給新地/太古, 間接將土地轉手, 金額為 127 億元. 如果按照可建住宅樓面約 3,121,856 平方呎計算, 每平方呎成本約 4,086 元。 但如果連商場面積一併計算, 平均土地成本估計約為 $3,500 元左右。
而根據 2003 年 5 月之新聞消息, 新鴻基地產自 98 年度為將軍澳維景灣畔撥備高達 47 億元後, 4年來未有再為任何地產項目撥備, 但摩根士丹利與新地管理層接觸後指出, 新地在今年度業績極有可能再為維景灣畔項目撥備 。撥備後, 維景灣畔每方呎成本將進一步降到 2400 至 2500 元。 目前該盤呎價約 3000 元。 太古地產在 2003 年 3 月公布業績時, 也為維景灣畔三期及東涌海堤灣畔等, 作出減值近4億元。 維景灣畔所在的調景嶺地皮 , 是新地與太古合作發展, 於 97 年地產高峰期, 以 70 億元向紹榮鋼鐵鋼鐵買入, 估計該盤每方呎總成本達 6250 元。 由於樓價急瀉, 新地 98 年曾為該項目備 47 億元。 2001 年初, 新地副主席郭炳江曾公開承認, 維景灣畔「埋單計數」勁蝕 60 億元。 不過, 時至今天, 若以大摩預期的撥備後成本價比較, 該盤三期共有 5000 個單位 (每 單 位 平 均 800 方 呎 ), 整個項目總虧損應高達 150 億元。

清水灣半島 (Nov 15, 2002)
將軍澳清水灣半島,前身是香港氧氣公司之將軍澳廠房, 於一九九三年與新地達成協議, 共同發展作住宅物業發展。
根據資料, 該廠房由香港氧氣公司之附屬公司 Hong Kong Oxygen Development Ltd. 與新地屬下的發展商公司訂立聯營協議, 把土地交由發展商公司發展住宅物業。協議下,香港氧氣公司可因此獲得1.8億元,而其附屬公司亦可獲得3.2億元的利潤保證。 項目於九六年達成補地價協議,牽涉金額約 26 億元,以可建樓面 145萬方呎計算,每平方呎平均補地價金額達到 1,700 元。

將軍澳怡沁園 (Mar 12, 2003)
根據最新資料, 將軍澳怡沁園之補地價, 乃分兩次完成, 第一次約為 11 億多, 是作為夾屋之補地價, 第二次為 4.6297億元 , 是將夾屋轉為私人住宅之補地價, 兩期共補地價 16 億元, 若以總樓面面積約111萬方呎計算, 即每方呎樓面補價為1454 元。

調景嶺站上蓋發展 (Nov 11, 2003)
首期補地價金額 10.28億元, 平均每方呎約 773 元。而第二期部分的補地價則為日後由長實自行與政府磋商。 業內估計 : 建築成本 800 元一呎, 利息成本 300 元一呎,每方呎總成本約 $1873 元左右. 地鐵最低分紅為 25%。
而根據里昂證券曾分析,該項目的總成本呎價估計在 2000 元水平。

坑口站上蓋發展 (Nov 11, 2003)
補地價 12.7億元, 平均每方呎約 820元。比將軍澳 57A 區 600元 一呎調高近三分之一。
而根據里昂證券曾分析,該項目的總成本呎價估計在 2282 元水平。

將軍澳 57A 區項目 (Oct 24, 2002)
將軍澳 57A 區項目(即將軍澳中心3期),補地價約 1.9 億元,以可建樓面 317,570 平方呎計算,每平方呎補價約 600元。

將軍澳 55區B 項目 (Nov 11, 2003)
補地價 6億元, 以可建樓面 1,041,923 平方呎計算,每平方呎補價約 576 元。地鐵最低分紅為 25%。
而根據里昂證券曾分析,該項目的總成本呎價估計在 2000 元水平。

慧安園 ( Mar 12, 2003) (資料來自多年前之 : 消費者委員會報告)
土地來自發展商使用早年之”甲乙類換地權益書”, 與政府交換回來, 平均土地成本 : $670 , 期內建築成本 : $550 , 估計樓宇總成本 : $1569

富麗花園 (Mar 12, 2003) (資料來自多年前之 : 消費者委員會報告)
土地來自發展商使用早年之”甲乙類換地權益書”, 與政府交換回來, 平均土地成本 : $505 , 期內建築成本 : $550 , 估計樓宇總成本 : $1357

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作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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