脫苦海講樓:分析供負擔比率(2004-02-22)

供樓負擔比率

日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞,首先介紹這個名詞,意思是大學畢業生的月薪當中,拿出多少百份比來供樓(例如一間市區的500呎樓宇供20年)。某大銀行的資料研究部多年來有統計,可惜小弟並無具體數據在手,但據知樓價在高峰時,比率可高於100%,即是以所有的薪金也不足以供樓。

筆者記憶中,去年樓市最低潮時,供款比率約30%,以樓價上升約兩成計,便是36%,而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額,即供樓負擔比率是50%,假設利率不變,理論上樓價可以再升38%。

當然這個數字並無實質意義,因為目前利率在歷史低位,中期內有約五厘左右的潛在升幅,當利率回升時,供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息,按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%,舊有的按揭供款便會增加一倍!目前的供款比率便由36%自動上升到72%,買樓人仕不可不作長遠打算。

再把以上數據由概念化為實質數字,據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中,「督導級及技術員級人員」資料顯示,2003年9月的平均工資是$16,665。

http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款,以七成按揭,供20年計算,大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計,可以購買815呎,如以樓價上升約兩成多計,現價約$3,300,可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800,只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素,如果單從工資的角度,除非有較顯著的上升,則樓價再升的幅度有限。

分析供負擔比率

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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