環保先鋒:甚麼是屏風樓?

屏風樓

 

筆者大學時修讀地理系,只聽過熱島效應(heat island effect),卻未聞所謂「屏風效應」,作為「新知道份子」,於是便到網上找尋,原來「屏風效應」英文叫作wall effect,可是卻法找到相關的記載。

筆者只找到維基百科有這一條:
http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%B1%8F%E9%A2%A8%E6%A8%93

屏風樓或稱屏風樓宇,是指在人口密集的城市中,數幢連在一起的建築物,形狀如屏風故因而得名,屏風樓的定義沒有一定的標準。密集的建築物阻擋光線及令風速減慢,而所產生的負面效應,亦被稱為屏風效應及熱島效應,這現象在1990年代後期,城市規劃失當和政府缺乏監管的高度密集的城市;如香港,引起了社會的關注。

筆者在經常鼓吹「屏風概念」的某團體網頁,終於找到所謂「屏風樓」的定義,原來是有所謂「屏風指數」:
近10年興建樓宇 7成半是屏風樓

附錄一 屏風樓宇的定義

以下為屏風樓宇的6個指標,如果滿足3個或以上,便成為屏風樓宇

1. 屋苑內樓與樓之間沒有足夠距離(例如少於15米)
2. 屋苑各樓宇的平均高度(包括平台)超過35層
3. 屋苑內的樓宇佈局是接近「一」字排開
4. 樓宇的位置是具影響性 (例:海邊、市中心、通風廊)
5. 屋苑或樓宇的較闊一面是迎向盛行風
6. 附近有比較低矮的樓宇

附錄二 十大屏風樓宇

屋苑名稱 區域  發展商      屏風指數 當選原因
1港灣豪庭 西九龍 恆基         6  影響整個深水?區
2君匯港  西九龍 新鴻基 / 地鐵     6  影響大角咀舊區通風廊
3曼克頓山 美孚  新鴻基        6  影響整個美孚新?
4嘉亨灣  西灣河 恒基 / 中華煤氣    5  建築物過於龐大
5君臨天下 西九龍 恆隆         5  完全是一堵牆
6翔龍灣  九龍城 恆基 / 中華煤氣    5  和九龍城舊區不協調
7蔚藍灣畔 坑口  信和 / 嘉里 / 地鐵   5  鐵路上蓋的典型屏風屋苑
8萬景峰  荃灣  信和 / 市建局     5  規模太大,和週邊不協調
9映灣園  東涌  長江 / 和記黃埔 / 地鐵 5  多棟相連及層數極多
10藍天海岸 東涌  香港興業      5  影響整個東涌區

驟眼看這些定義,有具體數據,有評分,滿分有六分,即是符合所有定義,符合超過一半(三分)才定義為屏風樓,死得眼閉吧!

筆者選擇以三個屏風指數滿分(即符合六項定義)的屋苑:港灣豪庭、君匯港、曼克頓山為例子,驗證一下六項標準:

1. 屋苑內樓與樓之間沒有足夠距離(例如少於15米)

一般馬路的闊度大約是三米,15米(大約五層樓高)即意味著五條行車線,一座一梯八伙大廈大約丁方約20米,中間要預15米,三個「滿分」屋苑地盤長度約160米,大家可以重溫細個時玩的「植樹遊戲」算術題,即大約可以建5座樓(160-20/(15+20))+1=5。大家看看地圖,曼克頓山地盤全長約160m,四座建築物,其間矩其實接近15米,只因為採光問題而將座向扭一扭,便被人打為屏風樓。港灣豪庭如果像將軍澳中心般用盡整個地盤的長度建樓也可以達到15米的間矩。君匯港如能做到一字排開,一樣可以有15米間矩。問題是一字排開又會「觸犯」另一條件。香港也不是有很多街道有五線行車,兩排樓隔著一條四線行車的馬路又是不是屏風樓?憑甚麼理據要一個大部份馬路兩線行車的城市預留五線行車的間矩?

2. 屋苑各樓宇的平均高度(包括平台)超過35層

如上所述,20米闊的樓要有15米的間矩,160米長的地盤有(20×5)100米是樓,(15×4)60米是間矩,即總長度不多於62.5%是可建長度(因為還有四邊未計)如果闊度也是相近的比率,則全個地盤的可建樓面積只有不多於(62.5%x62.5%)39%(同樣地是未計邊),興建35層理論上地則比率是(35×39%)13.65倍。那麼為甚麼在8-10倍地則比率下還有這度多四五十層高的大廈呢?發水當然是一個因素,例如發大三成,8變10.4,10變13,再加上其他不計入地則比率的設施(如休憩地),很容易理解為甚麼要建得那麼多層。

3. 屋苑內的樓宇佈局是接近「一」字排開

大家再看三個屋苑的佈局,只有曼克頓山是用盡地盤四邊四角,港灣豪庭及君匯港均將樓宇放在其中部份,挪出空間做空曠部份,減少壓迫有利通風,環保組織又有沒有想過?又要有間矩,又唔可以起得高,真係唯有一字排開。唔一字排開,咪唯有縮少間矩,或者像浪澄灣那度起到散開晒。

4. 樓宇的位置是具影響性 (例:海邊、市中心、通風廊)

那三個屋苑的位置是否具影響性呢?港灣豪庭及曼克頓離海邊500米,君匯港離海邊300米,可否稱作「海邊」?市中心的定義是甚麼?CBD(Central Business District)肯定不是這三個屋苑的位置,如果將市中心發大到維港兩岸,則所有市區屋苑都是具影響性,這樣的定義毫無意義。至於所謂通風廊,如上所述,要有15米間矩才算通風,則香港沒有多少條通風廊,而三個屋苑也不像阻礙到任何一條五線行車的馬路。

5. 屋苑或樓宇的較闊一面是迎向盛行風

這一點是令筆者最費解。香港屬於季風帶(monsoon),夏天吹東南風,冬天吹西北風,則香港的盛行風(prevailing wind)係邊個方向?從微氣候(microclimate)來看,因為海水與陸地之間的溫差,日間風由海吹入陸,夜間由陸吹出海,再加上熱島效應提高了溫差,香港市區究竟有沒有那個方向是盛行風?香港新型屋村,多是一梯八伙、四伙或兩伙,多數都是四四方方,那一面是較闊的?

6. 附近有比較低矮的樓宇

如果不太善忘的話,相信大家都記得當機場還在九龍城時,市區是有高度限制的,九龍南部大部份地區樓宇普遍不超過二十層高,即是話只要新建的屋苑高度超過以前的高度限制,便算一條。筆者有興趣問:九龍站、奧運站、將軍澳大面積是超過35層新建高樓,是不是便免疫了?

筆者花了那麼多間去解釋屏風樓的不同條件,並不是想否定屏風樓的存在,而是希望提出「屏風效應」的人,不要「大膽假設」之後就收工,「小心求證」變成多餘。相對於「熱島效應」,「屏風效應」理論稍嫌科學理據不足。

創作一些「想當然」的理論自娛一翻無可厚非,筆者也有這種習慣。問題是要求社會人仕無條件地接受像霧又像花的「概念」,進而希望影響政府政策,甚至要叫停工程,叫停賣地,未免異想天開。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

About 脫苦海 (792 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
%d bloggers like this: