置業信箱:加按轉按的風險和選擇

見電視廣告說可以把供滿的物業加按套現,又聽講未供滿的都可以咁做,想了解多一些。因為想套一筆錢出來搞生意達成夢想,屋企有間自住樓還有幾年就供甩,是否可以用來借一筆錢?這樣做又有甚麼風險?唔駛查入息,又唔駛睇資產,又唔駛睇信貸紀錄,係咪真係咁著數?

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答案

首先要分清楚「物業貸款」和「按揭」是兩種不同的貸款方式。

按揭是以物業及個人收入作為抵押借款,所以貸款機構除了考慮抵押品的估值外,更要考慮借款人的收入情況和信貸紀錄,而貸款機構也會作為承按人(mortgagee),即俗稱的「銀主」,當貸款者無力償還貸款時,有權收回物業拍賣,出售後支付貸款。

而一般市面上所謂的「物業貸款」,其實是「無抵押個人貸款」(unsecured personal loan),因為貸款機構不具有「銀主」的身份和權益,無權收回物業拍賣抵債,不過很多時他們會在合約上寫明有權以「釘契」的方式令貸款人還錢。

所謂釘契(imposing encumbrance)是物業因業主涉及糾紛而引致相關文件送交土地註冊處註冊,被釘契的物業雖然仍可買賣,但新業主購入後,便需負上有關法律責任。而這個紀錄是不會完全取消的,事情即使解決了,也只是再加多一個「已解決」的附註,業權就會出現瑕疵。簡單地說,被釘契的物業即使能夠出售,也會大幅貶值。

所以要明白坊間財務機構所提供的物業貸款,雖然手續較向銀行申請按揭簡單快捷,也有一定的風險所在,不宜抱著僥倖心態去借款,尤其是物業持有人幫家人申請時,其或然債務和風險也完全轉嫁到物業持有人身上。

至於按揭,由於銀行受到金管局嚴格的監管,確保借款人符合一定的條件才可以借貸,比如嚴限按揭的成數及金額,要出具有效的入息證明,要進行壓力測試等,在在都減低過導借貸的情況發生。

如果有現金需要,而又持有物業,可以向銀行申請加按,或者將按揭轉到另外一間銀行,重新造一份按揭契約。舉個例子:

某君以300萬買入物業,按揭七成,初始的貸款額為210萬。其後經多年供款,所欠銀行金額下降到150萬,那麼可以向銀行申請加按至210萬,即可以另外借出60萬,按揭條款視乎與銀行商討情況,會否更改按揭利率或是否需要重新造契另議,這就是所謂的「加按」。

另一個做法是「轉按」,假設該物業由300萬升值到480萬,欠銀行150萬,那麼某君可以向另一間銀行重新申請貸款。以七成按揭計,最高貸款額是336萬,扣除欠前度銀行的150萬,某君可以得到約186萬現金剩額。由於已轉換銀行,要向前度銀行做贖契手續,另外又要向新銀行新造按揭契,都會涉及律師費等支出,雖然轉按時銀行一般會提供免律師費或現金回贈等優惠,但在大多數的情況下都不會收足剩額。

那麼為甚麼手續那樣麻煩,又要出示諸多文件,又要支付律師費之類,還是有那麼多人使用銀行的加按和轉按服務呢?最主要的原因是按揭貸款利率水平遠比物業貸款低,而且還款期亦是極長,同時在信貸評級之下,向銀行借按揭並不視為負面,相反向財務機構借無抵押貸款,有機會令人覺得負面。

話說回來,那又為甚麼有銀行低息按揭不去借,而去尋求財務機構的高息貸款呢?說穿了,要爭取最有利條款是要有一定的條件,當無法符合這些條件時,就唯有退而求其次接受較高利率。所以在個人財務壓力未出現之前,宜早為之計,以免臨急臨忙或山窮水盡時,被迫接受較次條件

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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