上車換樓:樓市淪為政策市

炒股與置業是一理通百理明,基本因素相就,再加上資金充足,投資者蜂擁而上,其他因素均是微枝末節,直至市場由量變到 質變,比如政府政策作出180度轉變,由高地價政策變為大幅供應。其實「建華八年」已做了殘忍的社會實驗,證明此路不通。作為置業人仕,與其擔心大方向有 變,不如認真研究選擇何種物業。

現屆政府真的深明「做好呢份工」之道,即所謂「扮」公室四大法寶:「hea做、假度、虛應、陪笑」。例如曾三招,賣樓 花呎價實用面積計,但實用面積未有公認的定義,一般傳媒鼓吹以「內攏面積」(carpeted area)去計算實用率,更在驗樓後計算出來;實際上不同樓層牆身厚度不同,市建局甚至計劃在桂林街項目引入外型凹凸的樓宇作為隔聲之用,到時每一層樓的 內攏面積均有出入,報價時又如何計算?而政府目前的實用面積,包括諸如牆身等不能使用的部份,要求未有實物可考的樓花計算呎價,實乃典型的hea做。

一手樓宇成交資料五日內公佈,技術上是否可行,執行上會否偏差,又是否考慮擴展到二手市場?筆者眼見近年政府很多計劃均在未考慮細節前就大鑼大鼓地公佈,例如電費回贈便未慮受益者是業主、租客還是電錶持有人,一錶多戶又如何計算?凡未有細節就拿出來的功課,是為假度。

樓層編號須合理,以及後來公開提出的環保設施不獲豁免,卻只是用一堆諸如「不排除」、「積極考慮」之類曖昧詞語包裝,亦沒有表達具體立場,究竟提高的建築成本會否由消費者負擔,會否因而降低土地價格等,筆者視之為虛應及陪笑。

發展商亦不是省油燈,既然要賣樓時以實用面積計呎價,全城首富就第一個響應,筆者有言在先,必有傳媒找著政府定義與內 攏面積之差大造文章,比如「幅牆明明擺唔到野,點解又要計入實用面積?」沒有牆壁遮風擋雨,間屋又能否擺到野呢?正如當日傳媒認為獨立屋的天台、停車位及 柱位不應計入實用面積,其實刻意計細實用面積,得出超高呎價,是否特別開心?

筆者在此打一個啞謎,考考各位讀者:「發水與縮水,有何異同?」很多傳媒中人,連這兩個詞語的定義都搞不清,亦是「hea 做、假度、虛應、陪笑」。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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