置業信箱:如何比較按揭條款

我哋剛剛買入物業,經紀介紹左間按揭轉介公司,好快就有幾間銀行報價……問題係-唔知點揀?有啲又話H按,有啲又話P按,仲有定息按揭添!一時三刻真係無所適從,不知從何入手!!

 

 

答案

世上沒有最佳的選擇,只有較適合的選擇,不過大話怕計數。最好計一計實際利息有多少。

先要考慮的是H按、P按,還是定息按揭。一般來說定息按揭會較有預算,無懼未來息口上升,好像有著數,問題是銀行一般會報出較高的利率,令你「未見官先打八十」。至於選擇H定P,除了要計算實際利率外,還要考慮未來息口走勢。以下是四個典型的按揭計劃:

Plan A Plan B Plan C Plan D Plan E
按揭息率 全期P-3.0% 全期P-2.8% 全期H+1.9% 全期H+1.8% 首三年定息2.3%
按息上限P-3.0% 按息上限P-3.0% 其後P-2.9%
現金回贈 0.7% 0.7% 1.0% N/A 0.0%
罰息期 1年 1年 2年 N/A 3年
備註 P=5.25% P=5.0% P=5.25% P=5.0% P=5.25%
H: 一個月 H: 三個月
實際利息 2.25% 2.20% 2.1% 2.18% 2.3%
上限 N/A N/A 2.25% 2.0% 2.35%

 

P按

比較Plan A 同Plan B,如果只是看P-X%,表面上好像Plan A較著數,不過要留意,由於是「大P」,就比Plan B的「細P」高0.25%。現時匯豐、恆生和中銀是採用細P,其他銀行多數都是大P,所以一定要問清楚究竟是用那一個P。

雖然P已經多年沒有調整,不過從長遠的角度看,其實都有很大的變動,下圖是多年來的走勢圖:

P1

 

H按

比較Plan C同Plan D,牌面上Plan C好像高0.1%,不過要留意銀行究竟是以那一個「H」作基準。首先我們到銀行公會查詢最新的HIBOR(即港元利息結算利率):

https://www.hkab.org.hk/hibor/listRates.do?lang=b5&Submit=Detail

HIBOR.jpg

Plan C是以1個月計,所以H+1.9%=2.1%;而Plan D是以3個月計,所以H+1.8%=2.18%,得出完全相反的結論。要留意HIBOR是隨時變動的,不過大體上1個月是低於3個月的,所以理論上若果息率相同,前者就比後者著數。

另外,H按比P按有一個優勢,就是H可以要求銀行轉為P,而且H按是有封頂利率的,一般是以P-X%去計算,那就要考慮究竟是大P還是細P。

H.jpg

 

定息按揭

如果估計未來利率會上升,那就可以考慮使用定息按揭,不過銀行為了保障自己的利益,一般會報出較高的利率,而且往往設定定息的年期,之後會用某個利率水平。

現金回贈和罰息期

銀行為吸引客戶,也會提供一些優惠,例如送律師費、送按揭契,甚至會出動現金回贈。比如上面的例子,現金回贈由0.7-1.0%不等,以按揭額250萬計算,0.7%就是17,500元,1.0%就是25,000元,都可以幫補一下。

要留意銀行會列出罰息期,如果在期限之內還款或轉按,銀行就會罰息。一般除了列出罰息的年期外,也會列明不同時段的罰款,例如綁3年,首年贖按罰0.5%,第二年罰0.3%,第三年罰0.15%之類。不過現時有特別印花稅(SSD),買樓一般都要綁三年,而由於銀行近年的按息都沒有下降的趨勢,除非再出現H+0.X%的報價,不然相信被罰的機會都不大。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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