上車換樓:買樓必看規劃圖

打從《一手住宅銷售監管條例》生效,發展商在出售一手住宅時,要將符合標準的樓書上載到一手住宅銷售資訊網(https://www.srpe.gov.hk/),最近有個深水埗擺了十多年的住宅,就被質疑銷售不符條例而被調查。

根據法例,有數種情況是可獲豁免:

  • 已落成而有超過95%單位曾經連續出租36個月或以上
  • 曾經轉讓而未成交物業
  • 買方為一人之大手買賣物業
  • 丁屋
  • 只有一個單位

基於這些原因,尖沙咀棉登徑8號項目凱譽就可以豁免,沒有將樓書上載,大家可在發展商網頁下載。

http://www.hld.com/salesfile/SalesBrochure/www.harbourpinnacle.com.hk/sb_pt0036_01_201404241230.pdf

至於二手市場的物業,就沒有合符條例的樓書可看,所以買家就要委託代理或自行找資料研究。其中未來規劃是一個重要的課題,比如單位未來附近會否作進一步的發展,會不會因而令到景觀受阻,都是很重要的。

大家可以到法定圖則綜合網站(http://www.ozp.tpb.gov.hk/)看到各區現時的規劃圖則:

法定圖則

當中,不同的土地用途以顏色標示,其中G/IC、O及OU均是變化較少的土地用途,至於其他就要看有沒有規劃上的限制,例如「最高建築物高度(米)」、「最高建築物高度(層)」。

一般來說,香港的建築物層大約是3米高,比如海員俱樂部是175.5,即是可建175.5米,或大約58層高。

不過要注意,這裏的高度是以「主水平基準」以上來計算,概念上是海平面即是0米,眾所周知潮夕潮漲海平面時常變化,所以就定出香港主水平基準,是指一顆嵌於前香港海軍船塢(今日金鐘一帶)內的銅螺釘作為香港主水平基準之上5.42公尺(17呎10吋),即使是在平地也要扣減,如果在山上就要減去海平面到海拔之間的差距。

 

延伸閱讀 :九龍西寓言:成為全港的交通樞紐

http://notcomment.com/wp/?p=10013

過多兩、三年後高鐵通車後,九龍西的鐵路站就會增加至18個站,咁多鐵路站,可以想像每日幾多人流經過,再加埋巴士、小巴等交通元套,九龍西可以講得上係成個香港的大型交通樞紐,咁好既交通配套下對成個社區發展有乜可以發展呢?

筆者曾發表過的「阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌」一文中都講過,隨著旅客成份改變左,消費區域會跟住港鐵沿線擴張,就好似過去十年,頂唔住港島樓價的人會搬去有鐵路接駁的九龍站住,再頂唔住就再住遠少少去奧運站,第日南昌站住宅項目入伙後就會再進一步擴展。購物區域也如是,以往九龍區高階消費區域只在尖沙咀,現今已擴展至九龍站,甚至旺角都不再”MK”,朗豪坊都有不少名店進駐了。

咁原本係旺角的商業活動又搬去邊好?就好似住宅一樣,向(稍為)無咁貴租值的地方推進,例如以前大南街一帶都係賣布賣五金為主,現時都有部份店舖開始轉型,而深水埗更加特色化,福華街、福榮街滿佈特色食肆、人流也再不集中於鴨寮街、長沙灣道,預計深水埗可成為旺角的延伸,成為中階購物地段。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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