按揭攻略:「負資產」升升跌跌是正常現象

6-5-2014

金管局公布第一季負資產統計,數字按季「大升」,由2013年第4季的26宗,增加至81宗;再次引發市場討論,是否反映樓價大跌,負資產潮重臨。情況顯示,一般人仍然未意會到,在正常市況下,負資產數字只會有上下的波動,而不可能完全消失。

97年金融風暴之前,香港人心目中可說沒有負資產的概念。到了金融風暴發生,物業價格下跌,負資產三字在傳媒出現,一般人才意會到物業資不抵債的問題。甚至是金管局,也要遲至2001年,即樓價下跌3年多後,才有首份官方的負資產統計報告;某程度上反映,整個香港社會在金融風暴前,並不意會負資產的問題,甚至不認為現象會長期化。

九十年代全港對負資產茫然不知

不過,「沒有概念」並不表示情況「不存在」。1994年時,港府亦曾出招壓抑樓市,加上其他因素影響,樓價在94、96年曾出現逾2成的跌幅。值得留意,當時一般銀行的住宅按揭成數上限是9成,原則上,在94年中以9成按揭入市,購入單位的業主,在96年時,物業已成為負資產。不過,當年官方既無有關統計、民間對負資產全無概念、幾近全民就業,加上樓價調整期短,樓價在95年下半年強力反彈;香港就在不知不覺間,渡過了一次負資產爆發期。

當年港人對負資產茫然不知,原因是1984年以來,樓價基本上年年上升,大漲小回,無人意識到物業一旦資不抵債有何問題。樓價一時調整而出現的負資產,不但會隨樓價回升而消失,甚至連官方機構也沒有意識去作出統計。直至亞洲金融風暴後,樓價進入漫長調整,港人才真正意識到負資產的問題—難以轉按、難以止蝕等。

樓價有上有落 負資產是必然現象

其實細想一下,只要樓價不是只升不跌、市場存在按揭活動,負資產便有機會出現,問題只是多或少。上世紀九十年代,那種對負資產茫然不知的情況,大背景是樓價長年上升,其實那才是不正常現象。

以香港的按揭規模(未償還按揭金額逾9,000億元,現時負資產金額1.2億,無抵押部分只是800萬元計,可說是九牛一毛。只要樓價有上有落,負資產出現絕對是正常現象。數字回升,只是說明樓價回落。在近年按揭指引已經收緊,借款人都需要通過壓力測試,以及就業市場仍然穩定。大量負資產業主負擔不了按揭供款,又無力止蝕,大量銀主盤湧現的情況料不會出現。

負資產遊行

王永偉

按計劃執行董事

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