上車換樓:判別凶宅可從銀行著手

人人都擔心買入凶宅,一來很難上會按揭,二來物業價格會大幅降低,三來自住時會心裏不安,所以網上可以找到很多聲稱的「凶宅名單」、「凶宅資料庫」之類,要收錢才可以看到。

筆者膽敢講,沒有人掌握到完整的凶宅資料,不值得付款去睇。

凶宅並沒有法律上的定義,只是一個約定俗成的概念,是不是單位死過人就一定是凶宅呢?那又未必,單位內有人急病去世,或者福壽全歸壽終正寢,一般不會當是凶宅;自殺、謀殺、劫殺等當然係;但係如有人由單位內的窗戶跳樓,跌落樓下的平台單位,究竟是起跳點是凶宅,還是死亡地點是凶宅,還是經過的單位都算是凶宅呢?

大家可能會問,死人咁大件事,會唔會在物業紀錄上註明呢?有些案件如賣淫、藏毒,會以注契形式紀錄在土地註冊紀錄,以收阻嚇作用,下面是一例:

土地查冊紀錄例7–受制於根據《刑事罪行條例》(香港法例第200章)發出的封閉令的住宅物業

http://www.eaa.org.hk/publications/ch_pub_Land_Search11.htm

e. 通知書「摘要編號–UB8193434」

裁判官根據《刑事罪行條例》(香港法例第200章)第145A(2)條向土地註冊處處長就該物業發出通知書。該條文規定,若任何人因物業用作非法或不道德用途而按上述條例的第139,143,144或145條被判定有罪或無罪,法庭須通知土地註冊處署長。

不過,自殺、謀殺之類並不會注契,凶殺案亦不會令到物業業權出現瑕疵,所以亦查無可查。咁查銀行的估價又得唔得呢?大家可以到匯豐銀行估價網,試下找康怡花園D座3樓,會發覺1-8室都估到價,但係9-16室就「不適用」,咁烹夫案應該係只有一個單位,點解會半層樓都估唔到價呢?再去恆生銀行,直頭連D座3樓都無得揀。中銀網上估價只有12室估唔到,謎底終於揭開:每一間銀行都有自己把尺。

其實所謂凶宅,最重要的並不是在單位內發生過甚麼事,而是由於這事而令單位難以脫手,銀行不肯做按揭,大減價才有人要之類。而單位內是否真的死過人,反而次要,就算係同層單位,亦可能因而被株連。所以大家去查銀行的估價網,出現某個樓層連環幾個單位都估不到價,未必知道究竟邊個單位死過人,不過所有估不到價的單位都被波及。

凶宅

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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