上車換樓:入市五部曲

只要細心計劃,買樓並不是遙不可及,OL、白領、小家庭等希望置業安居,只要有良好計劃,未來也有機會一步步實現置業夢想。

1. 買樓預算

很少人買樓一次過支付樓價,亦不一定要儲夠三成首期才可以買樓。雖然銀行只會借出樓價70%,但按揭證券公司(HKMC)提供最多另外兩成的第二按揭,所以不是說要有60萬元才可以買200萬的樓。如果用九成按揭,首期是20萬,以按息2.5%,供20年計,以下是買樓的支出預算:

20110825

只需在網上搜尋器打上「按揭計算機」,就有很多網頁提供程式,預計自己可以負擔多大銀碼的物業。

2. 儲蓄首付

既然供樓連同駛費都要支付萬多元,所以想買樓的話,每月都應該要儲蓄$10,000,即是大約需要兩年半儲夠首付。由於銀行低息,想加快儲錢的速度就要投資。除了銀行提供的月供股票計劃之外,筆者認為直接買高息股票可能是更佳的主意,例如恆生銀行(0011)每手100股,股價百多元,即是萬多元便可以買到一手,每月貼多少錢就可以買到,股價長期穩定,息率超過4厘,亦免除了月供股票的駛費。

3. 與銀行打好關係

銀行除了向公務員、專業人仕提供較好的條款外,其實熟客都有商量。比如長年於某銀行出糧,有每月收入紀錄,往往佣金收入都可以用來計算供款能力。這一點對於通過銀行的壓力測驗就很重要。信用咭、稅貸、私人貸款等良好的還款紀錄,都有助於申請按揭。

銀行最喜歡的客戶不一定是甚麼錢都不借的「鐵公雞」,反而有借有還才是上等人。所以將出糧戶口、存款、信用咭、稅貸等集中在一兩間銀行,並要維持良好的信貸紀錄。

4. 篩選買樓目標

當您有足夠財務實力,市場出現平貨之前,就要「做功課」。最起碼知道可以買多大的銀碼後,也要知道自己想買那類物業。大家可以列出自己的需要及要求,例如:

地區:方便上班、起居,以及照顧家人

樓則:一房、二房、三房,是否需要套房

設備:是否一定要有泳池會所,還是公共社區設施都夠用

5. 搜集樓盤資料

地產代理網站都有提供物業及成交資料,有些更有實地圖片及影片,當然更好是到實地觀察。網上成交數據都是根據土地註冊處(俗稱田土廳)紀錄,所以一定準確,不過會有大約一個月的時差。要有最新的樓價資料,唯有透過經紀,而且可以安排睇樓,然後自己做筆記,從而知道在跌市中可以買入那些單位。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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