上車換樓:精明揀樓,四大門竅

上車第一要務,是決定買樓金額上限,然後在能力範圍內選擇最好的物業。你認為自己「應該」住山頂半山,卻又買不起,又有何意思呢?

1. 平衡取捨避免自相矛盾
好吧!知道可以買多大金額的樓,仍然有很多人睇極都揀不到樓,筆者認為最主要的原因是「自相矛盾的揀樓條件」,正所謂「魚與熊掌,不可兼得」,十全十美的樓盤根本就不存在,以下是五個例子:

自相矛盾的揀樓條件

  • 又要實用率高,又嫌樓齡舊
  • 又要環境清幽,又嫌位置墜角
  • 又要購物方便,又嫌商場人流雜
  • 又要港鐵上蓋,又嫌分擔公眾設施
  • 又要管理費平,又要會所夠大設施多

比如實用率,新樓一般只有七成左右,因為發水尚未設限,再加上窗台越建越闊,會所越建越大,計出來的實用率就越來越低,建築面積700呎的單住,七成實用面積就只有490呎。那麼要高實用率的單位就只有舊樓,例如太古城、美孚新邨,連窗台都沒有的單位實用率就有九成,代價是樓齡較舊。其實可以拿個平衡取捨,不一定要揀30年九成實用或者5年七成實用,15年樓齡八成實用的樓可能更加理想。

2. 樓則設計要實用

除了數字上反映出來的實用率,樓則設計也很重要,因為上車的預算已經不大,實用率又不高,又怎能不考慮用盡有限的空間呢?經常見到用不著的「死位」:

  • 大門口整個凹位做玄關,因為要預位開門就用不到
  • 兩房單位不做眼鏡房,又要預個凸位做走廊
  • 鑽石廳的確可以避免隔鄰望到,代價就是用不著的夾角位
  • 三房套房單位又要有兩個浴缸

20110922A這些零零碎碎的缺點,可以導致單位更不實用。附圖是同一屋苑的兩個單位,比較560呎與499呎,廳面積沒有大多少,沒有露台,房間卻反而細了,幾十呎面積去了玄關走廊位。

3. 近而吊腳,遠而就腳

最理想的住所位置,當然是「市中心,車站旁」,不過樓價就一定貴,能夠買的面積就會少了。上車預算有限,就唯有退而求其次,犧牲位置的優勢來爭取更大的空間。鐵路運輸日益發達,連沒有車站的南區都將會開通,不過鐵路去到那裡,樓價就升到那裡:西環樓在三年前呎價才四千多,港島西線還未通車,已升到六七千,升幅遠超大市;同一情況正在香港仔及鴨脷洲發生。

不過鐵路速度快,班次頻密,又不怕塞車,所以住所與市中心的距離不變,但交通時間卻降低了,反而我們要花時間由住所去到車站。由元朗站去尖東站,行車時間是25分鐘,不過由元朗大馬路去元朗站,搭輕鐵連等車及步程都要10分鐘。所以選擇合適而又樓價較平的物業,不一定要擠市區車站位,要麼就是距離目的地近而離車站有一段距離,不然就是雖然離目的地很遠,不過就在車站附近。舉個例子:在銅鑼灣上班,住小西灣就是「近而吊腳」,住元朗或屯門西鐵站旁的屋苑就是「遠而就腳」,你都可以用較平的樓價,買到交通還可以接受的樓盤,分別只是究竟花時間駁車或步行到車站,還是花時間乘車。

4. 居住環境要配合生活習慣

即使面積相近,不同的樓盤會將面積作不同的分配,最常見的是廳與房的關係。如果一兩個人住,注重個人空間,可選擇「廳細房大」;如果是大家庭,「廳大房細」爭取共用空間就更適合。很少下廚就不用大廚房,拿衣服去乾洗就不需要放洗衣機及晒衣服的位置。所以要考慮自己生活習慣,究竟需要那個廳房比例,廚廁大細。

家居外圍都要考慮,比如早出晚歸,有海景等如無海景,不如選擇內園單位更清靜;經常輪夜班要在日間休息,就切勿對學校,筆者家對著兩間學校,早上八時就開早會,每小時打一次鐘;不要以為只有向馬路才會嘈吵,向海單位會有船聲,例如西灣河及奧運站向避風塘的單位,大清早五六時就開始有船家「嗌咪」。以上種種情況都是筆者親身經歷,所以最好在不同時段時單位附近視察環境才作決定。

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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