上車換樓:淡市四大攻略 追渣沽換

筆者常說「市旺宜賣,市淡宜買」,回想當日樓市熱火朝天的日子,經常都沒有樓盤可看,就算有亦會貴市價一兩成放盤,就算買到都迫著「被創新高」;反而像如今,想買樓的可以慢慢看,慢慢選擇,細心比較之下較易買到心頭好。筆者就根據不同情況,與大家分享淡市四大攻略:

第一策:追(預備上車人仕)

追,不是追貨,而是要追料,大家可能反問:網上及報章不是大把資料嗎?如果你真的需要上車,相信都已經計算了可以買多大金額的樓宇,亦鎖定了目標樓盤,可是這樣還未夠。既然限米煮限飯,當然想在有限的預算當中買最好的物業,那麼第一手資料對你來說就很重要。

 

網上找到及報章報導的是已經成交的紀錄,如果你想知同類單位的放盤有多少個,那些是交吉盤,那些是連約盤,內裏的裝修如何,甚至要知道是否凶宅,你就要親力親為落區追代理比料,以及由他們帶你去睇樓。

旺市當中經紀生意都做唔切,皇帝女唔憂嫁,不似現在淡市,有人睇樓都不知幾開心,不過買樓的係你,積極一點去追代理,就更能掌握想買的物業的資料,記得自己做功課。

 

搵盤功課Check List

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第二策:渣(持有自住物業)

持有自住物業,之前看到樓價日日升,計一計自己賣樓可以賺幾多,就心思思想賣樓轉租等市跌;現在樓市似乎會下跌,又看到某些專家聲稱,樓市可能暴插四五成,就令到部份人想將賣樓轉租付諸實行。

前香港金管局總裁任志剛說:「香港樓市,作為香港一個市民,千祈唔好『短盤』,即係冇自己樓就係『短盤』囉,你有自己樓就係『平盤』,你投資物業去收 租就係『長盤』。」筆者就用日常的語言為大家解釋:人人都有住屋需要,與家人住只是將住屋成本與家人分攤,那麼不算是「短盤」;不過大家都希望有自己的生 活天地,有錢購買自住物業就是「平盤」,租別人樓住就是「短盤」。

租樓與買自住樓,最大的分別是租金全數都是利息,是一去無回的;供樓除了要支付利息、管理費、差餉地租之外,剩下來的都是儲蓄,尤其是早前按息低至H+0.7%,實際利息1%左右,比如250萬的物業,租金回報率3.3%計,一年租金支出是82,500元;七成按揭借175萬,分20年還,以年息1%計,第一年總利息是17,137元,當夠其他費用要50,000元,67,137元仍然比租金為低。而最近銀行不斷加按息,H按已經悄悄地上升了2%,那麼第一年總利息就變為51,613元,計及雜費已經供貴過租。

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如果持有低息期造的按揭,就不要輕易因期望樓價大跌而賣樓,因為就算真係大跌,但要造高息按揭的話,長遠來說是得不償失,更何況大家都不知要等多久,就當是一年吧!根據上例便要82,500元。很多人等樓跌,一等就是五六年,交租都交了幾十萬。

 

第三策:沽(收租物業)

買樓收租,其實就是做生意及投資,就要認真計算機會成本。之前供平過租,加上較低樓價時買落,收完租供完樓支付所有雜費後,業主是有錢落袋的,真正是「人為樓奴汝為樓主」。

不過金管局在2010年8月收緊非自住物業成數至六成,11月再進一步收緊到只有五成,買樓收租就要預五成首成,槓桿比率大減到只有一倍,再加上銀行批予收租物業的利率較高,令到買樓收租變成本大利少,持有收租物業亦難以將升值了的物業向銀行加按套現。

正如買股票搏升值多於收股息,收租物業亦需要計一計現金流去決定應否減磅,以便他日樓價下跌時再行購入。1997年跌市,曾經有銀行向投資物業發出贖樓要求(call loan),為安全計,業主亦最好計算一下銀行為求自保要求還款時,自己是否有足夠的現金「平倉」,必要時就要考慮沽出收租物業。

筆者要強調一點,賣樓減磅的目的是風險管理,自然就有成本,可能會失去租金收入的現金流,亦未必一定可以捕捉跌市買平貨,可是現時環球市場兵荒馬亂,最壞情況出現的話,亦要保障自己以免手忙腳亂。

 

第四策:換(換樓)

當大家的自住物業不足夠應用,就希望可以細樓換大樓,又或者想換區,又或者居屋換私樓之類。淡市其實未必有利換樓,因為銀行閂水喉收緊按揭,自住物業的估值亦會下降,銀行亦不易批出「過橋貸款」(bridging loan),即將將你自住物業的剩餘按揭額用來做新物業的首期,想達成換樓的目標,似乎更加艱鉅。

那麼就要借助一手樓來換樓,因為淡市時發展商要促銷,就會提供各種優惠條件,例如以屬下的財務機構提供低息按揭;以及提供第二按揭,就可以不用支付按 揭保險;買樓又會有現金回贈;甚至送傢俬電器等。而且淡市時一手樓的溢價會較少,甚至以追貼二手樓價賣樓,而樓花期本身已變相提供一段時間來出售舊有物 業,在新樓入伙前才賣樓,就免卻要住酒店及租迷你倉放置雜物。

不過大家更要考慮的是,如果買入樓花後樓價繼續下跌,就會對業主造成很大的壓力,筆者的意見是淡市出現後要隨時留意銀行按揭鬆緊度,當銀行明顯地開始放水,而樓價從低位回升時,就是換樓的最佳時機。

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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