上車換樓:上車時機,把握有法

就算儲足首期,做定功課, 並不代表可以上車,在不適當的時候「上錯車」,隨時要守很多年都未見家鄉。 大家到地產網站查一查成交紀錄,那些1997年買入的單位, 就算不用蝕錢離場,都賺不了多少錢。最慘的是長期坐艇,想換樓都要貼好多錢,人生有幾多個十年,這樣又錯過了一個浪。 所以筆者要介紹怎樣衡量是否入市時機,以便輕鬆上車

1. 樓市估值有數得計

最理想的入市時機,當然係最低位入,不過可遇不可求;退而求其次就是避免在樓價偏高時買入。衡量樓價有很多指標,例如供款負擔比率、樓價收入比、租金回報率等,不過不容易獲得最新數據,幾個月前的數據實用性大打折扣。

最簡單直接的方法,就是自行計算樓價與租金的比率,即租價比(Price-Rent Ratio) 。美聯樓價走勢每個月都提供全港的平均樓價及平均租金,那就可以自己計算,算式是:

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根據美聯網站,九月份平均樓價是5,838元,平均租金是20.92元,一計就知道租價比是4.3%,算平還算貴呢?筆者就將1996年以來相關數據製成圖表,大家可以看到上一次低到4%是1997年時,筆者就認為要等到租價比升回5%以上才值得入市。

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2. 賭檯之上莊話事

誰人是樓市的最終話事人?不要以為是發展商,政府真的有心干預市場,除了操縱土地供應外,更會連同金管局控制銀行放貸。眼前就是典型例子:政府每個月都拋出土地,樓市即時淡靜;金管局要求銀行謹慎借出按揭,銀行就提高按息、收緊按揭比率、降低物業估值。就算想入市,都不易借得足錢。

所以適合入市的時機,應該是政府收緊供應,金管局放寬對銀行的管制,銀行又開始放水出街。對上一次發生是2009年初:停止賣地、可以借到九五按、銀行降息搶客、連收租物業都可以借二按!這種情況未來都會發生,大家要多加留意。

3. 發展商收起優惠

新樓往往比二手樓貴,不過發展商在市況欠佳時,都會提供優惠條款來吸引買家。旺市時即供價就是原價,入伙才付款就要加錢;淡市時就會反其道而行,即供就有折扣。雖然明知這是數字遊戲,但是都是發展商的表態,究竟是買家市場還是賣家市場。

不過更為實質的是發展商提供二按,或者用現金回贈的方式降低首期,鼓勵買家入市,以前甚至試過買家碌咭支付10%首期,發展商就提供10%回贈,變相零首期買樓,這便是強烈地表示後市還有得跌。當發展商漸漸收回這些優惠時,才是穩陣的入市訊號。

4. 要有逆市而行的思維

樓市偏軟已成定局,猶記得這兩年來傳媒鋪天蓋地推出「樓市訴苦」節目,找來多個苦主說上不到車,又或要求政復建居屋;而在樓價開始下跌,居屋又決定復建,要求上車的聲音幾乎消失。

股市的相反理論認為,當擦鞋工人都在談論股票時,股市會見頂;當血灑街頭時人人都避談股票才是入市時機。當人人都話要上車,或者怨好難上車,應該都係樓價比較高的時候,如果抱著人有我有的心態,就最容易中招。相反金融海嘯時,連抽中居屋都大把人放飛機不現身揀樓,往往就係樓價見底之時。

買樓是你自己的事,無需要諮詢其他人的意見,不過仍然有好多人走去問家人朋友,根據筆者的親身經驗,不是無稜兩可就是過於保守,就算問都不宜無條件接受。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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