上車換樓:新樓舊樓,無損上車之選

有些人堅持買新盤上車,但新盤往往比同區樓價高一截,就會覺得太貴而縮手。買舊樓的確價錢較低,但又會覺得質素欠佳。其實一手新樓或二手舊樓,都各有其優點及缺點,在不同的市況下亦各有利弊。

1. 價格與時機

新盤貴過舊盤已等如「老馮」,不同市況又會有不同程度的溢價,有時貼二手價出售。至於出現低於二手價開售的情況,那就要慎重考慮,因為開價太低反映市況甚為惡劣,發展商為求走貨才會「要錢唔要貨」,而另一方面亦反映二手市價亦是偏高,到時無論買一手或二手都可能蝕章。較理想的情況是發展商劈價去到貨,二手市價沒有回軟,發展商靜悄悄地起價,那麼就安全得多。

2. 樓盤選擇

數量上一定是二手盤多於一手盤,一手盤還要等發展商開盤才有得買,還要是特定區域、面積、價錢;反而二手盤各區都有,只要行入地產舖簽睇樓紙就有得睇有得揀。不過多選擇反而令人花多眼亂,自己都拿不定主意,新盤就一早縮窄範圍。用一手新盤上車,是可遇不可求,2009年初同時有三個上車新盤,就是長實柏慧豪園、新地原築及新世界翹翠峰,都低溢價開售的細盤。

3. 資料與睇樓

自地產建設商會為樓書規定格式及資料後,大多數一手樓書都有詳細而準確的資料,遲點規管一手樓宇開售立法後,所有的一手新盤都會依循這個格式,還有示範單位提供,買家就能掌握更多資訊。相反,部份二手因年代久遠,未必有樓書睇,那就要依賴實地觀察,不過好多時二手盤的業主都不會容許睇樓客詳細度呎,甚至單位間格改動是否合法亦未必知道,這些求證的工作就比較麻煩。

4. 按揭

二手樓做按揭,有時會遇到意想不到的困難,好像現時的市況,銀行未必估得足價,過不到壓力測試又可能借不足,而借二按又要支付按揭保險費用。新盤就較少這些煩惱,絕大多數情況銀行都接受一手價為估價,發展商又會提供二按,甚至與銀行或財務機構為買家提供條件優惠的按揭,如定息或鎖定供款,甚至會提供現金回贈,筆者就試過按價加7%然後發展商回贈樓價10%,變相用兩成首期上會。

5. 裝修與執漏

近年一般新盤都有基本裝修,收樓時發展商免費執漏,做預算時就可以慳一筆。二手樓一般是「現狀買入」,即使事後發覺有損壞要維修,都唯有自掏腰包。部份二手盤為了增加競爭力,會在放盤時做一點粉飾,行內稱為「化粧盤」,顧名思義就是做表面功夫。所以追求個性化裝修的朋友,新盤就少一樣吸引力,化粧盤亦未必適合,倒不如平價買間殘裝二手還要化算。

6. 業權與凶宅

不用說,一手新樓沒有業權完整性的問題,亦一定不會是凶宅,買二手樓尤其是銀主盤、送契樓以及單位內有僭建被釘契,都有可能衍生業權的問題,所以買二手盤就不能像一手盤那樣大安旨意,一定要要求經紀及律師查清楚,否則業權不完整而要踢契,就是自找麻煩。

結論:有能力的話人人都想用新盤上車,預算有限的話惟有退而求其次。買二手舊盤要注意的事項較多,就不應該掉以輕心。堅持只要新盤,要麼預多點錢,要麼就等待時機,究竟未來一年半載會不會再出現低價上車新盤大比拼呢?真是可遇不可求,較大機會是元朗東涌這些限呎盤較多的地區。

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