上車換樓:上車財務安排要留意

上車的朋友總要為首期不足而煩惱,一般新界的上車盤動輒150萬以上,三成首期就要45萬;市區的往往接近300萬,首期就更要90萬。就算儲到首期,又要為究竟借多少成數而多作考慮。一般上車物業都可以借足七成,甚至可以透過向按揭證券公司(HKMA)購買按揭保險,以便再借多兩成,即所謂的「九成按揭」。究竟借多少成,同時又影響到能夠買多貴的物業,以及剩下多少現金。

1. 按揭成數

政府是透過金管局限制銀行的按揭成數,非自住物業只可以按五成,物業金額超過700萬的甚至連七成都按不到,不過對於上車盤都可以避開這些條件,所以一般的情況來說,首期三成按揭七成當無問題。如果想用更少首期,那就要考慮使用二按,即高於七成以上的按揭。

假定有人已儲到50萬作為首期(另有其他費用),用七成按揭可以買166萬的物業,但是用九成按揭的話,理論上是可以買500萬的物業!大家可能會認為,166萬的銀碼太少,500萬又會太誇張,現實是有些上車人仕持有偏少的現金,卻希望有高按揭成數上車,所以要借二按都不要太盡,當中的風險就要小心考慮。

2. 銀行估價

銀行在大多數情況下對於新盤都會估足價,不過,二手舊樓就可能面對估值未必足夠的問題,比如250萬購入價,理論上可以按到175萬,但是如果銀行只估到230萬,則只可以按到161萬,當中相差的14萬就要由買家自己想辦法。出現這種情況是由於銀行估價是基於測量估值報告,訂出一個合理的估值,往往不單只衡量市價,更會考慮因應市況而作出調節,比如金融海嘯時的估值就比當時的市場成交價為低,就算買家跟足市價購入,都可能會出現估價不足的情況。至於旺市時銀行估價會比較進取,跟足甚至超過市價,不過同樣地市旺上車者亦多數要用高價買樓。

針對這種情況有兩個做法,其一是在買入物業前先到銀行估價,部份銀行都有對主流物業提供網上估價服務,不過較冷門的如單幢物業就不適用;另一個選擇是降低購入物業的銀碼,以便預留現金補充因估價不足而出現的差額。

3. 按揭保險

二按指由香港按揭證券公司提供按揭保險,保障銀行超過七成以上的按揭金額,那麼銀行就可以提供額外按揭,而保費由買家支付。以前最多可以按到95%,即所謂「九五按」,不過現在收緊為最多按九成,而且要進行壓力測試,並不是一定可以借足。

另一要留意的是究竟是一次過支付保費,還是分期繳交。一筆過支付的按保是可以按比例退回,第一年是40%,第二年25%,第三年15%,而且可以將費用包括入按揭。如果是按年支付,保費會平一點,但就成為長期支付的費用。

mortgagebalance

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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