置業信箱:如何計算負資產和資產淨值?

我老婆聽人講,去銀行加按可以套一筆錢出來周轉,但係又聽Dfan講,咁樣又會好易變負資產,咁究竟際唔際得過?銀行又點樣計算負資產?

講多少少資料,我間屋300萬買,現在市值450萬,欠銀行170萬,最多可以加按幾多錢?跌到幾多會變負資產?

sasvings_and_mortgage

答案

當物業市價下跌到低於負債值,賣了樓都不夠還債,即是所謂的資不抵債,就是「負資產」。比如現物業欠銀行170萬的話,即是市價下跌62.2%,低於170萬時便會變成負資產。
如果你加按層樓,用標準七成按揭計,可以借多的金額是這樣計算:

(市值 X 按揭比率) - 銀行欠債 = 加按額
(450萬 X 70%) - 170萬 = 145萬

同時間負債會增加到315萬,那麼市價下跌30%,已經陷入負資產的境地。

不過,「資產淨值」其實沒有改變。簡單講,係將某一個資產的市值,減去其相關的負債,就等如資產淨值:

資產市值 - 相關負債 = 資產淨值

未加按時的資料代入就會得出:
450萬 - 170萬 = 280萬

如果買樓時用標準的七成按揭,即是說你當時的首期是90萬 (300萬x30%),你會發覺未計供樓付出,資產淨值已由90萬增加到加到280萬,主要是由於層樓增值了150萬,而你多年來已供了不少的本金。

加按之後,如果只計樓宇本身,計算出來的資產淨值是:
450萬 - (450萬 X 70%) = 135萬

你會發覺加按之後,物業本身的資產淨值由280萬下降到135萬,即是減少了145萬,剛好等如套出來的現金145萬。

其實加按只是一種財技,又或者可以叫做「數字遊戲」,只不過是將部份樓宇升值變為現金,對個人的資產淨值來說是完全一樣的(不過要考慮交易費用及息率變動),不會令你多了或少了資產。

其核心精神是:將一部份難以套現的資產值變為現金。至於你將這筆錢怎樣應用才是最關鍵之處,有些人用來投資,有些人用來一開二(買多層樓),亦有些用來找咭數甚至揮霍,「際唔際得過」?那就真是各安天命了!
作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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