上車換樓:鄉郊發展物業要留神

蔚林實景

 

有周刊報導,元朗尚悅在屋苑範圍內有數間村屋,可能造成保安漏洞,大家可以看看屋苑的整體規劃圖,事實上的確有數塊零星的土地,很接近屋苑的範圍,可是法例上絕對不是包括在屋苑之內的。

尚悅整體規劃圖

這種零星土地併合而成的屋苑,並非罕有,皆因新界是的租借地,並非全部由前英殖民地政府所有,很多土地本是有主之物,只是由1894-1904年之間派人測量造冊,每塊小地均可能有不同的業主,有些早已移民外國,甚至因業主逝世而無法收購,導致一些鄉郊發展的屋苑出現土地參差不齊。

最近洪水橋新盤蔚林,也是類似的例子,該盤名義上是一個屋苑,實際上是由兩幅地塊所組成,雖然屋苑的正門是青山公路,但車路的盡頭已超出屋苑的地界:

蔚林

同系鄰近的另一個新盤溱林,情況也類似,都是正門有車路,附近的地皮也是「收得幾多得幾多」,在溱林的售樓說明書,有影示附近地塊的情況:

溱林

可以看到溱林以北,有三塊條狀的土地,其中兩塊就是蔚林的屋苑範圍,而中間那塊則不包括在內,然而比較之下,土地形狀與屋苑的地界又略有不同,主要原因是一百年前的測量技術較為落後,土地的界線亦未必反映真實的情況,以下是這兩個新盤的售樓說明書中的地界說明:

蔚林溱林

而蔚林的屋苑主面圖,也清楚顯示兩條地塊之間的土地,並不是由發展商擁有:

立面圖

所以,大家在計劃購買鄉郊發展的新盤時,宜細心研究屋苑各個坐向的土地擁有權,以及在實地了解樓盤的周遭環境,以免到實地收樓時大失所望。

 

延伸閱讀 :新樓實用率偏低並非無因
http://notcomment.com/wp/?p=1501

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成,該盤入伙多時,有傳媒訪問業主,表示收樓時十分驚訝,2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎,與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖,清楚地看到,每一個單位均附有獨立花園,屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們,如果「實用面積」只計算室內面積,未計花園,兩層住宅減去一層車房及一層天台後,理論上「實用率」是低於50%(因為還要計算樑柱);再加上獨立單位,攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積,前者約1,100呎,後者約800多呎,粗略地計算一下,800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近,但與較舊的屋村如太古城、美孚,或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area),如果公共面積越大,要攤分的面積就越大,間接拖低了實用率。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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