脫苦海講樓:尋找轉強和弱的區域

某銀行的經濟師要出庭為誹謗罪作證,揭開一個網上好多人都知的秘密,就是XX原來是XYY的筆名。筆者當時都有看涉案的文章,相信是因為作者只看了大學的相關網站介紹,自然就看不到指數網頁內,關於成份屋苑和計算方法的論述,可算是手文之誤。

每一個指數都有優缺點,現時公開數據的樓市指數有三,除了中原城市指數之外,還有美聯平均樓價,以及政府差餉物業估價署平均樓價和售價指數。不同的指數都有不同的應用,筆者以前也曾為文論述。

比如本文所述,最適合使用的是美聯平均樓價,因為有全港十八區的分樓平均樓價,更可以比較各個區域和大市的走勢。筆者就以幾個熱門區域作例子。

九龍站和奧運站長期都被視為強勢的區域,可是從數據看又如何呢?

油尖旺區樓價

原來自2011年中以後,區域樓價已經開始跑輪大市,雖然後來在2013年曾經扳回,可以到上個月,樓價已經比同期大市為低。筆者認為是因為油尖旺的基建優勢已全面反映,要到2015年高鐵正式通車才可以擺脫弱勢。

另一個被視為強勢的屯門區,近年樓價走勢又如何呢:

屯門區樓價

原來從2013年初開始,已經由強勢轉為與大市同步,主要的原因是西鐵利好的因素已全面反映,可算是是食盡了升勢,雖然未來可能再次受惠於屯門至赤鱲角連接路,可是到如今仍然沒有動工的跡象,據稱會在今年第二季動工,所以也是兩三年後才有機會再炒。

有一個區域近期轉為強勢,相信大家都估計不到:

北區樓價

北區從2012年初開始,已持續強於大市,即使過去一年大市偏軟,北區樓價仍然是居高不下。雖然很多人不滿多遊客和水平,引致他們的生活環境變差,但事實上北區近年的經濟活動已經轉活,遊客已去聯和墟光顧食肆,新界東北新發展區也將在未來十年為北區帶來機遇。
找到跑羸大市的區域,自然較易選擇到強勢的樓盤,至於一些轉弱的區域,已不宜高位搶入,不要因為人人都說跑贏大市,就去高位接貨。

 

延伸閱讀 :「中原」「城市」指數的爭論
http://notcomment.com/wp/?p=11011

筆者計算過中原成份屋苑的單位數目佔全港總數25.7%(見附表),但更重要的是中原指數是市值加權指數,先計算出86個成份屋苑的調整呎價,然後以調整呎價乘以各屋苑的面積,得出屋苑的總市值,來計算某個月(中原城市指數)或某個星期(中原城市領先指數)的變化。所以我們不能說中原指數的覆蓋率是25.7%,有心去計的人要找出全港私人住宅的總市值,去除中原指數成份屋苑的總市值,而這個數字是時刻都在變化,不知那間銀行那個經濟師有此興趣?

另一個問題是資料來源及時差的問題,如要跟足正式物業成交紀錄時差很長,例如差餉物業估值署的租金及售價指數,現在最新臨時數字是十月,正式數字是七月,那麼要知道額外印花稅的威力,臨時數字要兩個月後,正式數字更要五個月後,要夠權威的數字的話,請兩至五個月後開腔。

中原指數之被市場重視,是因為時差是各種指數中最短的,也要大約有三至四個星期,2010年11月19日發生的事,理論上在12月10日或以後才看到結果,中原領先指數在12月17日開始下跌,實在正常不過,筆者不明從事經濟學術研究的機構及人仕,為甚麼會忽略如此明顯的時差現象。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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