理財知識:財務目標要有主線

中大植物園

讀友網諗兄轉載到本網的問答文章,有些啟發想和大家分享。該讀者的問題如下:

夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的,分別市值480萬和360萬,而欠款總共450萬,同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬,合共每月供緊17000蚊,黃埔單位收緊租13500:
1. 黃埔花園收租用作供款,自住大埔中心(長遠KEEP兩個細單位)
2. 賣晒以上兩個細單位,二合一換個大單位黃埔花園自住好些?(以長遠升值潛力來看)
3. 二人的借貸力,好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?(因為有辣招,不能買物業)

以前筆者常聽過一些「揀樓揀幾年」的故事,例如話自己2005年已經看好樓市,諗住買樓,個個周末都去睇,結果睇左幾年,都好似迷失了在烏蛟藤森林咁,仲未揀到。

那麼筆者就想,為甚麼他們會揀不到呢?原來是因為他們想要一間乜都合條件的dream house,而他們所舉出的條件,是互相矛盾的,例如要一間樓齡不太舊,實用率又高的樓。大家知道,樓宇的實用率越來越低,三十年前的樓才有九成以上,去到近年只有七成半,那麼想要「高實用,低樓齡」的樓,真是一間dream house 黎:只存在於夢中。

反而,如果能夠列出那一個條件最重要,那一些較次要,找到一條主線,就容易下決定。這位讀者的個案,正是欠缺主線的典型例子。

1. 從降低居住成本的角度,現時供樓用1.7萬,收租1.35萬,即係貼3,500元就解決了居住問題,如果將供本當作儲蓄,供息當作支出,兩層樓的利息總支出可能低至6,000元,那麼實際的居住成本會更低。

2. 從用盡借貸力的角度,不一定要賣兩間細拼一間大,也可以加按其中一層,同樣也能達到套現100萬,套出來的現金作用一些高息投資,例如購買3-4%的公用股。

3. 從單純套取現金的話,最有效就是賣出其中一個物業,套出來的就比100萬更多,反正目前樓價大幅升值的機會較低,除笨仍然有精。

4. 如果是睇好樓市的,保持兩間物業已經是最好的選擇,起碼不用支付動輒十萬起錶的各種費用。

5. 如果是睇淡樓市的,乾脆將樓全賣掉,減磅等機會,共有390萬淨值,假定全購入3.5%息率的公用股,平均每月可以收入大約1.1萬,可以作為租金的津貼。

讀者選擇以上任何一個角度,任何一個方案,都應該比「賣兩間細拼一間大」為佳,因為讀者將居住的成本大幅度提升,來換取潛在更大的升值機會,原本的租金收入,都變成了自己居住成本的一部份。

即使未來真的「賭得大贏得大」,但眼前現金流大減,居住成本大升,已經是吃了眼前虧,而且財務穩定性大減。

又比如套現100萬,即使是一些高息投資,也只是每年多3-4萬,或者每個月3000多元左右,金額太細,其實唔值得搞。若考慮及要支付2.2-2.5%的按揭利息支出,真正是無乜肉食。

至於投資在債券,外幣或車位等項目,讀者有沒有其預期現金回報,以及升值預期的估計?以筆者的經驗,絕大多數的投資項目現金回報,很少長年超過5%。

至於潛在升幅,只有在天時地利人和之下才會實現,例如過去幾年香港住宅樓價的急升,並非必然如此,當客觀情況消失,升幅也會同時消失得無形。舉個例子,過去買入車位和劏舖,投資損手以至全軍覆沒的不在少數,正所謂別人在暗你在明。

如果沒有重大的理由,筆者會建議讀者應先反問自己,最需要的財務目標主線在那裡?增加現金流?資產增值?分散風險?還是只是想找一個更好的理由去改善生活環境?找到財務目標的主線,才有可能有理想的財務決策。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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