理財信箱:初心者想了很耐而想不通的問題

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章,令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢)……

原來懂得適合地加按,靈活運用每舊錢,係可以達成財務增值,讀者有一些樓宇的問題,想請教諗SIR,之前也SEND過EMAIL,但未有回覆,因為不知道是否要參加101,102課程才可問?
ANYWAY,望能解答本人的疑慮,萬分感謝~

本人的情況如何:

夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的,分別市值480萬和360萬,而欠款總共450萬,同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬,合共每月供緊17000蚊,黃埔單位收緊租13500,現有一些諗法,不知如何是好,望諗SIR能解答,謝謝~!

1.黃埔花園收租用作供款,自住大埔中心(長遠KEEP兩個細單位)
2.賣晒以上兩個細單位,二合一換個大單位黃埔花園自住好些?(以長遠升值潛力來看)
3.二人的借貸力,好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?(因為有辣招,不能買物業)

望能解答本人的想了很耐,而想不通的問題,萬分激謝~~
清心直說黃先生上

 

九龍站航天展

答案

黃生呢個問題收到幾次email、更不時有follow up發新問題。只好說筆者暫時有能力解答其中一個,這亦保證了筆者時間平均用在眾多讀者,如發問後要等一段時間才見到回覆,有請大家見諒。

那希望透過解答幫讀者解決想了很久的問題吧,等佢個腦可以空些時間出黎陪下屋企人。讀者月入為52000,借貸力為52000/10000*2.59*50%=6.7mil,可惜搵過佢幾個問題都未見讀者有提年齡,其實借貸力會跟個人年齡而下降的,今次假設用40歲去答讀者問題,希望透過演算方法令各位有所得著。而40歲正處借貸力最頂點,6.70mil不用再折減。兩間樓合共供$17000,可惜未有提及按揭餘款欠幾多,此亦是重要資料。

回答讀者問題一、即如果我有兩間樓係手、點決定租邊間出去呢?首先要睇邊間現結欠近樓價之50%,邊間近就租邊間出去。因讀者借貸力只一般、未可以高到「無視一切」,現時已租出黃埔,那請看看此單位能否為你提供租金收入證明,如可借貸力即升至$(13500+52000)/10000-50%*2.59=8.48mil,即時可擁更有扣搞作空間。

問題二係好唔好賣哂兩個細單位,換個大單位自己住。咁即係將原本筆者提出的「一拆二」倒行逆施、作不得。如要住大屋、可參考「以租養租」之法。另外黃埔樓市走垮不看好,實在你見到大部份2015年有地鐵站既地方都已冇水位可走,當然你人脈好加勤力行盤比你搵到個真筍盤,可買入。

不少人將平價盤當做筍盤,實在要搞清。一間低層樓個價正路都比高層平、即佢賣得平係應該的、而唔係筍。更有經紀將原本應平10%既底層加高2%賣比你、而你仲以為自己比同類單位買平8%,希望大家不要犯錯。

最後是關於讀者問債券,外幣或車位的投資。筆者自己冇能力係呢個市況搵個值得投資既車位比大家、如有人覺得可以用一百幾十萬試一試不妨實行、最緊要你認為呢筆係細數唔放係心上。

剛過清明、你問我投資先人位可能比其他「位」更值博!是認真的,唔會搵先人黎開玩笑,要點係你要先解決流通性這死穴。

至於債券同外幣、由讀者發問條理已知是初接觸本blog的新同學、可先看看blog文再想一下,不用冒進。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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