上車換樓:買舊樓等收購並不化算

舊樓

 

據報去年土地審裁處發出的強拍令達27份,較2012年的6份大增3.5倍,不過新接獲的強拍申請大減7成至16宗,屬於放寬強拍門檻後新低。

政府的辣招大大增加了收購舊樓的成本,如果用公司名義收購,就會被徵收買家印花稅;如果用個人身份去收購,只要持有多於一個物業就要交雙倍印花稅,大大增加發展商收購舊樓的成本。

居然,在這等市況之下,筆者仍然聽到有人介紹買舊樓等收購,說可以賺以倍計云云。甚至在討論區有人訴苦,被家人強買強賣,以高價去買舊樓搏收購。

即使像過去數年樓市大升之下,也只是市區近商業區購物區的物業有較多收購活動,就算是市建局收購,也只以同區七年樓齡物業計算。

在香港,政府降低強拍門檻至八成,已經將所謂「釘子戶」的尋租空間擠壓,那些甚麼「落釘搏十倍」已變為都市傳說。

購入舊樓,居住環境欠佳,又可能因為大維修、強制驗樓、強制驗窗而要夾錢,再加上現時各種不利收購的市況和政策,其實除了「平」之外,已經沒有多大好處。而高樓齡物業,亦會影響到估值以及縮短按揭年限,不利以物業作為財技工具。

所謂一本通書睇到老,已經不合時宜,舊樓不夠平,就已經沒有購入的價值。

 

延伸閱讀 :舊樓業主如何自處
http://notcomment.com/wp/?p=10941

對於舊樓業主來說,真是一面天堂一面地獄,一方面眼見物業起不到價甚至乏人問津,另一方面隔鄰物業因被收樓財團或發展商垂青而飛上枝頭作鳳凰,心情就會很矛盾:究竟應該換樓改善居住環境,還是靜待收樓經紀拍門呢?這個問題落在筆者身上,可以用或然率分析:舊樓越來越不值錢是必然,舊樓跑輸大市是或然(太古城美孚一樣可以跑贏大市),財團收樓的機率實在很細,收購成功的機會就更加細。以或然甚至機率甚低的事,去遷就必然並不化算。

古人一早留下智慧去理解這類事情:有個農民見到兔子撞在樹上,就以為可以不用耕作,天天在樹下等兔子撞到樹上;同樣道理見到隔離街財團收購舊樓,就以為可以「等」,其實是另一種守株待兔。襯物業未舊到跌入「屋多過戶廿多萬」之前,應該要考慮換樓了!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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