實地睇樓:葵芳置業心得

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葵涌以公營房屋為主,私人屋苑相對規模細,放盤、成交不算多,揀選心水物業相對較困難。

葵涌最旺的地段為葵芳港鐵站,有兩個對象不同的大型商場:新都會廣場及葵涌廣場,前者有寫字樓,又有連鎖店舖、戲院,是一線購物場所,後者以賣潮流平價物品為主,附近盛芳街滿佈食肆,可說是葵涌的食街。

葵涌交通配套以巴士、小巴為主,大部份接駁居民往兩個港鐵站轉港鐵,當中又以接駁葵芳站為主,因此葵芳港鐵站及巴士總站是區內重要交通樞紐,令到區內外人流都流向葵芳站。

以商業價值及交通配套作為物業的評選準則,一線盤當然是葵芳站上蓋物業,新葵芳花園及毗鄰的葵涌廣場,兩者同時為葵芳最大規模的屋苑。

打算透過社區進化帶動附近樓價升值坐一轉順風車就要考慮一站之隔的葵興站,隨著九龍貿易中心(KCC)落成及入伙,以及新地收購了聯泰大廈並改裝為食肆,再加上恆通製衣改建為酒店,令過去工廠及公屋居屋為主的葵興站帶來發展潛力,可惜葵興站只有新葵興花園及葵涌中心兩個私人屋苑,兩個屋苑放盤及成交都不多。

對交通配套及購物要求不高,卻追求恆久景觀的可以考慮兩個屋苑:盛芳街的恆景花園及葵盛圍的月海灣,前者受惠鄰近物業沒有重建需要,物業本身又高過其他物業而享有開揚都市景觀。而月海灣建於半山之上,更享有單邊無敵海景,不過月海灣兩旁都是公屋,物業的升值潛力因地段局限而障礙著。

以上屋苑實用呎價維持在8000-10000水平,適宜作為上車盤。葵涌屬於已發展區域,缺乏跑贏整體樓市的動力,如果打算住幾年後換樓應該選擇短年期按揭變相迫自己儲錢,令日後換樓時可以借助賣樓套現多點資金作為下一層樓的首期。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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