上車換樓:生意人抵押攻略

鯉魚門

前篇講一般工薪一族,怎樣透過向銀行加按或轉按,將物業升值部份套現,而無需要光顧高息的財務機構。那麼生意人又可以怎樣透過物業幫助事業呢?

最近一些報章和雜誌都有報導所謂的「多按樓」,甚麼六按樓、七按樓,甚至有說是十按樓。報導內容有講息率高達12-48厘,亦有講同一間屋,被同一間財務機構按十六次之多。

這種操作,就類似銀行向中小企東主提供的有抵押透支戶口(line of credit),生意人透過將物業抵押給銀行,換取一個透支額度,以應付一些短期的資金需要,例如大額訂貨、年尾出雙糧等。

銀行願意給予相對較低利率,主要因為要業主提供大量資料,如收入證明、公司業務紀錄之類。不過一些跨境業務,未能出具銀行認可的文件,這時便可能要向門檻較低,但息率較高的財務機構入手。就以報導所述,一些人甚至寧願全數支付樓價(full pay),然後再將物業抵押給財務機構。

由於金管局只管到銀行三級制之內的機構,包括持牌銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司。財務機構則接受《放債人條例》(Money Lenders Ordinance) 監管,較為寬鬆的監管,可以帶來「方便」,代價就是利息甚高。

不過,對於在國內做生意的人來說,這些利息是小巫見大巫,就算收到48厘,也比國內地下錢平,而近年樓價節節上升,抵押金額可以不斷地增加,才出現不斷翻按的空間。

心水清的網友讀到這裏,應該會想到一個敏感問題:清洗黑錢,不過相信政府一早已留意得到,無用我們小市民去粗心。

可是現在樓市已停止上升,到出現明顯跌勢時,就會使到抵押品價值下降,財務機構可能要求還款,甚至資不抵債的問題。

總而言之,這些高風險財務操作,並不是我等小市民可以參與的。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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