置業信箱:買不買盡,借要借盡

我留意了李首富的言論一段時間,有時他會對樓價很樂觀,有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍,樓價很難跌,但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶,都只係一房單位,咁大拿拿二百萬首期,邊度搵?

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

答案

筆者都有觀察各大發展商的言論,但不會視之為金科玉律,只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍,應該是離事實不遠,但是否足以推論到樓價難以下跌呢?

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報,當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值,例如將軍澳維景灣畔,兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅,誰說發展商不會做蝕本生意?

回說五成按揭論,也可以有不同的解讀,主流的觀點是:要儲夠樓價五成的銀碼,才好去買樓,其潛台詞是借得少,就沒有那麼容易變負資產,就沒有那麼容易被銀行要求提早還款(俗稱call loan)。

負資產是經常被誤解的一種說法,比如新車一落地減值三成是約定俗成,但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句:

「高貸款額:貸款額可高達100%車價,並包括汽車首年牌費及保險費,助您輕鬆出車」

換句話說,新車一落地,就已經變成負資產,那麼財務機構會否因此而「拖車」呢?

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款,而是會在三個月沒有收到供款的情況下,發信通知業主再不供樓或商討,將會採進一步的法律行動。

所以,筆者的解讀為:「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如,有人持有150萬作為首期,那麼在現市況中,購買300萬的物業(五成按揭),會比購買500萬的物業 (七成按揭)安全。

事實上,首富最新推出的樓盤,一樣有提供八成二按的選項,那麼首富又是否言行不一呢?筆者認為,持有150萬現金,去買400萬的物業,然後去借足八成(320萬),手持70萬現金在手,更加是有攻有守,就算是短期失業,也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業,然後只借五成,一點現金都不留在手中,雖然社會上主流思維,是盡量借少,盡快還錢,反而認為是「穩陣」。
愚見認為:銀行最關心的,並不是業主借幾多,幾時清還,而是借款人按時還款,為甚麼還要「整蠱」自己呢?

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (792 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
%d bloggers like this: