理財信箱:儲錢達人之悲哀

諗Sir, 您好!

難於啟齒, 卻良帥在前, 豈有不請教之理.

自拜讀諗Sir的blog以來深覺相見恨晚,唯本人愚蠢,理不出一個頭緒, 現請教如下:

98年二公婆聯名200萬在新界東置業一層二房戶,現已還清, 市值450萬, 數年前有再置業想法, 唯猶豫沒決,錯失良機,現有置三房需要, 可以新界東或西, 只希望未來升值前景可期盼, 預算~600萬, 不知如何部署比較合適? 深知不能再走錯路和選擇不合適地區.

我們情況:
二公婆年齡: 均已4x歲
孩子:  二個, 均讀中學, 其中一個將考大學 (已儲備獨立2x萬費用)
收入: 36000/月, 另有秘撈 ~20000/月 , 工作穩定
每月儲蓄: ~30000 (已扣除所有日常開支)
可動用現金: rmb120萬(半年後可動用), hkd140萬(3個月後可動用)
負債: 無

還望諗Sir能賜教, 感激萬分!!!

一個蠢人

 

瘦豬

答案

讀者問題:
1.猶豫不決、到三房需要迫切才去做工夫
2.容忍自己有間還清既樓而唔利用借貸
3.借貸力不高、秘撈收入未能計作核實收入
4.相信年紀已達40中後期、借貸力高點已過及向下走

讀者優勢:
儲蓄率高、達30000/(36000+20000) = 53%
明白自己是蠢人半杯水、騰出位置接納新資訊

讀者是典型跟隨舊派理財方式的人,即主張努力工作、努力儲蓄,美滿大道就在你面前。可是大家看看當前局勢:

  • 美國不斷侵占去自肥及巧妙分贓去維持國內勢力平衡
  • 利用美元預先透支他國之勞動力
  • 德國(1989)重歸統一、歐洲新秩序形成中。烏克蘭角力只是大家投石問路、連件事浮出黎既階段都未到
  • 中國加緊對新聞自由的封鎖、打擊貪腐是為本任領導人去增加本錢同別國角力之手段。國之存亡,為此犧牲國內GDP增長亦在所不計

當然見証一個霸權的衰落要幾十年或半個世紀,可是當中趨勢會影響大家萬分。相信在2000年金價展開大升浪後,美元價值有減無增、大家每日將精力150%透支交換幾張「公仔紙」實在不值,請把握時間將錢兌做隨時間升值的資產、或找個方法去令回報至少跑贏通賬。

不時有人提及退休要儲幾千萬(港幣),計及通賬後確實為真! 因為退休生活幾十年,你開頭兩千萬係銀行戶口,在每年儲設5%的通賬下,廿五年之後該二千萬的購買力只等於當初的1/3.38 = 29%。當然此為簡化舉例,但看倌相信明白點解街邊成日有人兇你! 話你唔儲錢第二日就訓街了。可以你將你成世人既人工加埋,賺都唔夠二千萬,那又何來儲二千萬呢? 當然有人會搬出咩咩基金或股票一堆大產物,叫你儲番佢十幾廿年,咁佢咪賺足你十幾年傭囉。玩過現金流遊戲既朋友都知、一次過paid off your liability通常係最暢快,商家肯留條尾係你度,不少是為了持續渣取你的現金流。大家要搞清楚現金流要是面各自己製造,而不是為他人輸出現金流。

所以比較讀者的優點和缺點後,要作是將先前提出的問題轉化:

  1. 請運用借貸,現借貸力為36000/10000*50%*2.59 = 4.66MIL
  2. 太太現時冇做野,不妨叫兼職機構出合約聘用太太為顧問或助理,將兩萬蚊收入報好稅,轉為借貸力。
  3. 如將20000收入核實,借貸力增加至56000/10000*2.59*50% = 7.25MIL
  4. 借貸力到50歲會下跌至56000/10000*1.91*50% = 5.34MIL,請勿再猶豫不決
  5. 手上260萬點運用,請前收息101-102班,做好等到你屋企多個人幫你打工。當中講明有風險、不過亦會告知你點去控制。

世上沒有零風險而高回報之事。只要合理的風險去交換回報,再用方法將利潤擴大化。婚後上車再月儲三萬月已預告結果、長期負債為零亦不一定是件好事,大家引以為鑒。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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