按揭攻略:多少家庭可負擔現時樓價?

25-3-2014

樓價於2013年起大致橫行,去年二手市場約有4.2萬宗住宅買賣登記,平均金額約$498萬(同期一手住宅平均價是$926萬);如果根據官方數據,有多少家庭可負擔價格處於二手平均水平的物業?

一個樓價$498 萬的物業,以七成按揭計,借款額是$348.6萬,如買家選用30年期按揭,並取得較佳的利率(2.15厘),每月供款為$13,148。但現時市場有壓力測試,以自住物業買家來說,在現行按息加3厘的情況下,月供不可逾月入六成。加上壓測的要求,家庭收入要在$31,725以上,才有資格借入$348.6萬的按揭。當然,此處假設買家未持有其他物業、亦無其他欠款。根據官方數據,去年第二季,有37.8%家庭,約91萬戶,月入在$3萬以上,有意思的是,月入$3萬,亦剛好是居於私人住宅住戶的入息中位數。

樓價$498 萬,如承造七成按揭,便要支付三成首期,承惠$149.4萬。如果一個家庭月入$3萬多;$149.4萬首期,相當於49.8月收入。或者說,除非有其他資金支持,否則月入$3萬家庭,要堅持零支出4年多,才可儲足一個「一般二手單位」的三成首期。如果儲蓄「只有」收入三分一,儲蓄首期的時間,便是12年半。其他開支,包括印花稅、代理佣金、律師費、裝修費尚未計算。

借八成買「一般」單位僅三成家庭合資格 要減少儲蓄首期的時間,置業人士可考慮高成數按揭;以按揭保險為例,樓價$498 萬,可申造八成按揭,首期可減至$99.6萬,儲蓄時間大幅減少。不過,按揭成數增加,加上保險費用,借款總額$405萬,在壓測之下,家庭收入要在$36,857以上。保守計算,會令可通過壓測家庭減少18萬戶。最終只有收入最高的30%家庭有資格借入$405萬的借款。

換句話說,約三成的本地家庭,有能力以八成按揭購置一個處於二手樓價平均水平的物業。當然不要忘記,月入剛逾$3.6萬的家庭,要應付$99.6萬首期,相當於27.7個月左右的收入。儲蓄佔收入三分一的話,儲蓄接近7年,便可拿出首期。必須強調,上述計算已用市場最低利率、最長按揭年期,並假設買家沒有其他貸款計算。條件稍有變化,又會有一批人喪失資格。

當然,現實中購買$498 萬單位的買家,平均收入應該會較$3.6萬更高。好消息是,按揭借款人實際的供樓負擔偏低,不至於被供樓開支壓垮。壞消息是,一大批「中等收入家庭」,卻發現自己難以負擔心目中「一般二手單位」的樓價,只能選擇「低於中等標準」的單位,或者索性維持租樓;此可能是現時社會怨氣日深的根源之一。

 

二手樓按揭負擔

2013年平均二手樓價 498萬#

7成按揭貸款 348.6萬元
通過壓測月入下限 31,725元
合資格家庭比例 37.8%
8成按揭貸款(連保費) 405萬元
通過壓測月入下限 36,857元
合資格家庭比例 30%

資料來源:宏亞研究部、政府統計處

爾登華庭

王永偉
按計劃執行董事

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