置業信箱:直接換樓還是先租後買?

本人現住紅磡海濱南岸三房單位,屬自己物業,購入時450萬,現賬價約200萬,賣出可手持320萬,因兩個孩子開始長大,及前座興建樓盤景觀受阻,有意欲換樓,家庭收入80,000,想供款$23,000, 有讀過筆者在BLOG剖析淡市換樓的文章,知道樓市由淡轉升才是入市最好時機,但現況如此,想問:

1. 本人現時換樓的策略應該如何?要考慮什麼?現在應否由賣轉租?或直接購二手房?或等發展商推一手優惠?
2. 在九龍或沙田區,有什麼換樓好建議?

沙田城門河

 

答案

假如現時有換樓需要,策略上可以有兩種選擇,如想低市價買入心頭好,就要多花時間和經紀溝通,留意一些投資者減磅出貨的單位,因為投資者要麼一早在低位入市,要麼收了多年租金,可說要賺都賺夠,而且出貨心態堅定,只要還個合理的價錢,而又不與市價偏離太遠,一般都不介意減少少賣出去。

如想買個座向好,景觀開揚的單位,由於盤源少業主心態普遍惜貨,叫價都會比較進取,不過此類單位無論在任何市場環境下都會以高於市價成交,正所謂貴買貴賣,都屬於不錯的選擇。

一手新盤方面,現時發展商肯大幅劈價的樓盤大多位於新界區,以讀者住開紅磡區,就算換樓目標都以沙田區或九龍中選擇,發展商就算有大量優惠價格仍然比同區二手為高,因此換樓仍以二手盤就目標為佳。

至於直接換樓還是先租後買?就要考慮目標樓價幾時才到價?以兩年為目標,如果兩年內樓價跌一成以上的話,就要計算租兩年樓的開支是否少過預期下跌的樓價,例如打算用20,000元租樓住,兩年就共花去48萬,以讀者手持320萬現金,最多可負擔23,000月供的情況下,最多可以買750萬樓,再做六成按揭,分20年供款,每月剛好供23085.81,如能攤長供款年期,供款金額將更低。

不過讀者都要考慮要照顧兩名小孩,租樓或要面對一年加一次租要常常搬家的困擾,因此如有心儀單位,也應該及早換樓尋求穩定居住環境。

至於九龍及沙田區的換樓選擇,讀者可考慮黃埔花園,因為無需適應新社區,黃埔花園出年又有鐵路通車,交通方便程度大躍進,另外,同樣建築面積700幾呎的單位,黃埔花園實用面積可達700呎,可騰出多點空間給兩名孩子。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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