上車換樓:樓宇質素和發展商品牌

網上經常有某發展商樓宇的不利言論,亦有另一發展商是信心保證的言論,然後又會有人行出黎提出相反的意見。經多年的發展,香港各主要發展商樓宇的質素已充份地獲得時間的洗禮及考驗,是龍是鳳自有公論。思考問題的根源,可從香港樓宇建築業的分判制度及發展商的售後服務入手。

香港建築業是奉行分判制度,即發展商把建築工程交給總承判商(main contractor),總承判商又分判給分判商(sub-contractor),分判商會繼續分判落去,直到工序拆散到落手落腳做的人手上為止,據說有分判到五層之多。這種制度的目的是減低管理成本及減低固定成本,缺點是增加了品質控制的難度及工人欠保障。事實上除了引入外勞外,幾乎所有樓宇均是來來去去那批細判頭及中工大工做的,因此樓宇質素參差並不是工藝或技術問題,往往是成本及監管問題。

分判商要食飯,工人又要食飯,加上「價低者得」的分判原則,再加上業內「茶煙飯炮」的陋習,層層分判的結果是實際用於建築的金額越判越少,結果是樓宇質素要依賴嚴格的監管制度。如果發展商本身有建築公司,無形中少了一層分判,同時會較嚴格地執行監管;如果完全引判,成本上可能較有競爭力,亦可以透過加強管理提高水準,但容易外行領導外行。

另一個影響樓宇口碑的是售後服務,某些發展商收樓時會提供一段較長的保用期,某些則局限小業主需要在幾天之內完成申報執漏,然而有些問題並不是數天之內可以發現,例如窗台漏水可能要雨季才能發現,往往這類問題又會引起爭拗。苦主未能與發展商解決,訴諸傳媒便成雙輸之局。某些發展商會私下與小業主協議,以不向傳媒披露為條件私下解決,結果是大眾的印象不一定與實際相符。

如發展商自行興建樓宇,旗下的建築公司傾向以解決問題為本,以免影響公司聲譽;如是分判商或判頭,以「盡快甩身」為原則也無可厚非。當然,世事無絶對,發生相反的事情也說不定。

因此,選擇購買樓花時,不一定要全盤接受傳媒或網上的言論,但最好事前能詢問曾購買該發展商新樓的親友過往的經驗,所謂「一次不忠,百次不用」,往績欠佳仍然要試,事到臨頭只能怪自己。

發展商選擇

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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