上車換樓:中產供樓攻略

汽車遊行

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香港有些人對中產一詞十分迷戀,財爺自稱中產,月入七萬自稱中產,甚至政客創造一個名詞叫「窮中產」,連窮人都要認中產,死未?
有一篇網上潮文,被報章推上頭版,有人懷疑是惡搞文章,不過都可以當作一個中產的個案。

中低產生活寫照
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=22873963
平均月支出
1. 供樓16000元(530萬買入, 現值700萬元)
2. 工人姐姐平均5000元(包佣金, 機票, 保險)
3. 老爺奶奶家用5000元
4. 外父外母家用5000元
5. 小朋友Pre-K學費5000元
6. 小朋友校車費1000元
7. 小朋友課外學嘢2000元
8. 交稅4000元
9. 水電煤/管理費3000元
10. 老公返工車費+飯錢+日常買嘢零用5000元
11. 老婆返工車費+飯錢+日常零用5000元
12. 家中買餸+日用品4000元
13. 保險(全家醫療+儲蓄) 5000元
14. 紅白人情+過年過節 1000元
15. mpf (1250*2) 2500元

上述共68500元,(月入70000元)即係一個月剩1500元。

筆者不是要質疑其合理性,而是希望指出身為中產,可以怎樣看待供樓支出。

用按揭計算機還原,530萬樓,按七成就是借371萬,供25年,息率2.2%,月供是16,088.74元。從530萬上升到700萬,即是上升了32%,以現時中原指數118點計,估計大約是在89點時買,即是2011年初,那麼層樓就已供了三年。

根據按揭計算機,第36期供款,利息6,187元,本金9,902元,銀行欠款是3,364,713元,即是已還了本金345,287元。換句話說,這個中產家庭在三年間已儲了三十多萬,平均每月9,591元,實際上的居住支出是6,497元,而不是16,089元

而隨著繼續供款下去,息隨本減,利息佔供樓的比例會繼續下降,去到第十年的第120期,利息支出會進一步下降到4,540元,而到時的本金縮少到2,464,727元,即是已還本124.5萬元,加上159萬元首期,未計升值,該物業已有淨值283.5萬元。

去到這一步,相信大多數人都明白其中的操作,以下是大多數人的思想瓶頸:

層樓已經升值到700萬,第36期的欠款是336.4萬,由於金管局規定700萬樓最多只可以按420萬,即是去銀行加按之後,可以套出83.6萬。以20年計,息率2.2%,每月的供款是18,214元。很多人心中就會說:嘩,咪仲供多左!

關鍵就在那83.6萬,資金成本是2.2% ,就以盈富基金為例,現價22.2元,派息0.73元,即是息率3.3%,即每年收息2.7萬,或每月2,299元,而每月新增的供款是2,125元,還有174元剩呢!

不過,這並不是重點所在,而是業主手上增加了數十萬流動資產,可以用來作其他投資,甚至當出現短期的資金需要,都可以用這筆低息貸款,而無需去借那些財務公司的貸款。

好吧,為甚麼是「中產供樓攻略」,而不是窮人或有錢佬供樓攻略呢?因為中產最大的本錢,就係糧單,可以借到大額的按揭。如果借幾百萬都過不了壓力測試,請勿再自稱「中產」吧!至於富人的供樓攻略,往後再談。

P.S. 2010年造的按揭,又怎會是2.2%那麼高息?當時大約是H+0.9%,比現在低1%。西哥應該考慮回家重作。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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