置業信箱:上車也要諗定換樓

我們最近睇樓,知道有一些可於市場自由買賣的居屋,如穗禾苑、山翠苑等。但這些樓宇成交都較少,而樓齡一般也較大。請問在買這些樓宇有甚麼注意事項?而他們是否不是太受市場接受?因我們也擔心五、六年後想換樓,相對上也較困難。

穗禾苑

 

答案

部份前期居屋如穗禾苑、山翠苑、俊民苑等沒有補地價的限制,只要自住滿十年已經可以自由買賣,這類居屋單位已入伙三十年或以上,因此一早已可以自由買賣。並未像市面大部份居屋屋苑有自由市場及第二市場。

成交較少的屋苑,一方面反映了投資價值不高,即單位收租回報欠佳或有升值潛力不足,也反映了屋苑以自住客為主,鑑於屋苑有其獨特性而令到住客沒有換樓需要,如內櫳實用、景觀開揚、位處好校網,甚至同街坊感情好等因素也是原因。

而穗禾苑、山翠苑等老牌居屋因為物業性質令樓價比同區屋苑價格低水是不爭的事實,不過低水也反映了租金回報高,並非沒有投資價值,成交稀疏的原因應該是多長情住客,少放盤為主要因素。

市場上有一條不成文的潛規則,沒有賣不出的貨,只有賣不出的價格,由於目前普遍唱淡樓市,就算低息、剛性需求等利好因素仍然存在,未來樓市價值頂多持平或輕微向下,硬件方面,三十年與四十年樓分別不大,即基本因素不變下,未來五至六年換樓的難易度沒有顯著提升。

現時距離五至六年後尚有一段日子,可以趁現時低息期,每月供款利息支出較低而盡量供多點本金,例如採用較短年期按揭,既可透過增加月供金額變相強迫儲錢,又可避免樓價下跌令物業變成負資產增加賣樓難度。

此外,既然間屋只打算住五至六年,買一間價格不高,而條件上有所不足的比較適宜,因為買間平一點的可以無需動用過多資金,而第一間就買得太好的話又會欠缺向上換的動力。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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